البيع والإيجار وقيد العقار

يتابع مكتب المحامي علي بركات في بغداد بيع العقار وشراءه، وإيجاره، وقيد الحق في دائرة التسجيل العقاري، وما يتصل بذلك من رهن وإزالة شيوع وتخلية واستملاك في الحدود التي رسمتها النصوص العراقية. السؤال المفيد عند فتح الملف غالباً: أي معاملة يُراد، وهل اكتمل قيدها في مديرية التسجيل العقاري التي يقع العقار في دائرة عملها؟

ما النصوص التي تُرجع إليها؟

الأحكام الموضوعية للبيع والإيجار والرهن والشفعة والحيازة والمقاولة والملكية الشائعة مبسوطة في القانون المدني رقم 40 لسنة 1951، المنشور في الوقائع العراقية، العدد 3015، في 8/9/1951. أما إجراءات قيد التصرفات والأحكام وانتقال الحقوق في العقار فتحكمها قانون التسجيل العقاري رقم 43 لسنة 1971، المنشور في العدد 1995 في 10/5/1971. والمديريات والملاحظيات تتبع دائرة التسجيل العقاري في وزارة العدل.

وإلى جانب هذين النصين تُرجع صفحات هذا المجال إلى قانون إيجار العقار رقم 87 لسنة 1979 المعدّل، المنشور في العدد 2719 في 30/6/1979، في الحدود التي يسري فيها؛ وإلى قانون ضريبة العقار رقم 162 لسنة 1959 المعدّل عند البيع أو الرهن؛ وإلى قانون الاستملاك رقم 12 لسنة 1981 المعدّل عند نزع الملكية للمنفعة العامة؛ وإلى قانون رقم 61 لسنة 2001 في تنظيم ملكية الطوابق والشقق في العمارات. والوكالة التي يُراد بها البيع تُصدَّق لدى كاتب العدل وفق قانون الكتاب العدول رقم 33 لسنة 1998، من غير أن تقوم مقام القيد في دائرة التسجيل العقاري.

نطاق قانون إيجار العقار ومدة الإيجار والأجرة

تقصر المادة 1 من قانون إيجار العقار رقم 87 لسنة 1979 سريانه على العقارات المبنية المؤجرة لأغراض السكنى للعراقيين الواقعة ضمن حدود أمانة بغداد والبلديات، وتُخرج منه العقارات السكنية التي تؤجرها الدولة أو الأشخاص المعنوية العامة لمنتسبيها، والعقارات المؤجرة لغير العراقيين، فتخضع هذه لأحكام القانون المدني أو قوانينها الخاصة. ويعرّف القانون المدني الإيجار في المادة 722 بأنه تمليك منفعة معلومة بعوض معلوم لمدة معلومة، يلتزم به المؤجر أن يمكّن المستأجر من الانتفاع بالمأجور، ويشترط لنفاذه، وفق المادة 723، أن يكون المؤجر مالكاً أو وكيلاً عن المالك أو ولياً عليه.

وإذا سكت العقد عن المدة، عُدّ الإيجار منعقداً لسنة وفق المادة 2 من قانون الإيجار، تبدأ من الوقت المسمى في العقد، أو من تسليم المأجور خالياً من الشواغل. ويمتد العقد بعد انتهاء مدته، وفق المادة 3، ما دام المستأجر شاغلاً للعقار ومستمراً بدفع الأجرة، إلا في العقارات السكنية التي اكتمل بناؤها في 1/1/1998 أو بعده، فتبقى مدتها وفق اتفاق الطرفين. وتضع المادة 4 سقفاً للأجرة السنوية بنسبة من القيمة الكلية للعقار تقدّرها دوائر ضريبة العقار بطلب أحد الطرفين، ويُستثنى من هذا السقف أيضاً ما اكتمل بناؤه في 1/1/1998 أو بعده. وتوجب المادة 7 تحرير العقد كتابة وإيداع نسخة منه لدى دائرة ضريبة العقار ومكتب المعلومات، أو مركز الشرطة عند عدم وجود المكتب، خلال ثلاثين يوماً. فتاريخ اكتمال البناء وجنسية المستأجر وغرض الإيجار هي أول ما يُقرأ لتعيين النص الحاكم.

قيد الحق في دائرة التسجيل العقاري

دائرة التسجيل العقاري هي الجهة التي رسمها القانون لقيد التصرفات العقارية والأحكام الباتة وانتقال الحقوق. تحتها مديريات وملاحظيات في بغداد وفي سائر المحافظات. في بغداد يُسأل: أي مديرية يتبعها العقار، الرصافة أو الكرخ أو سواهما بحسب موقع العقار وتنظيم المديريات، كما هو مبيَّن في أي مديرية تسجيل عقاري في بغداد؟. وفي البصرة تُراجع المديرية التي يقع العقار في دائرة عملها، كما في قيد العقار في التسجيل العقاري في البصرة.

البيع التام الذي يُراد به نقل الملكية يُميَّز عن الوعد بالبيع، وعن البيع بوكالة غير قابلة للعزل. والوعد يظل التزاماً شخصياً إلى أن يُتم البيع ويُقيَّد، كما هو مبيَّن في الوعد بالبيع والبيع التام. والوكالة، ولو وُصفت بأنها غير قابلة للعزل، سند إنابة يُصدَّق لدى كاتب العدل، وليست بذاتها قيداً ناقلاً للملكية، كما في البيع بوكالة غير قابلة للعزل.

عند البيع أو الرهن تُطرح ضريبة العقار في المسار الذي رسمه قانون ضريبة العقار رقم 162 لسنة 1959 المعدّل، وهو موضوع البيع أو الرهن وضريبة العقار. والرهن التأميني يُميَّز عن الحجز التنفيذي الذي تجربه مديرية التنفيذ، كما في الرهن التأميني والحجز التنفيذي.

التسجيل شرط لانعقاد التصرف وحجية السجل العقاري

تنص المادة 508 من القانون المدني على أن بيع العقار لا ينعقد إلا إذا سُجّل في الدائرة المختصة واستوفى الشكل الذي نص عليه القانون، وتعيد المادة 1126 الحكم نفسه في العقد الناقل لملكية العقار. ويطابق ذلك ما تقرره المادة 3 من قانون التسجيل العقاري من أن التصرف العقاري، أي كل تصرف ينشئ حقاً عينياً أصلياً أو تبعياً أو ينقله أو يغيره أو يزيله، لا ينعقد إلا بالتسجيل في دائرة التسجيل العقاري. أما التعهد بنقل ملكية عقار خارج الدائرة، فتقصر المادة 1127 أثره على الالتزام بالتعويض إذا أخل أحد الطرفين بتعهده، سواء اشتُرط التعويض أم لم يُشترط. لهذا يُقدَّر في كل عقد عرفي ما يمكن المطالبة به فعلاً: تعويض عن الإخلال، لا ملكية.

وتمنع المادة 4 من قانون التسجيل العقاري إجراء أي تصرف على حق صدر به حكم بات أو قرار له قوة الحكم القضائي قبل تسجيل ذلك الحق في السجل العقاري. وتجعل المادة 10 السجلات العقارية وصورها المصدقة وسنداتها أساساً لإثبات الملكية والحقوق العقارية الأخرى، وحجة على الناس كافة بما دُوّن فيها ما لم يُطعن فيها بالتزوير، ولا تقبل الطعن بالصورية في التصرفات المسجلة. فمن حصل على حكم من محكمة البداءة بتثبيت حق عقاري يسجّله أولاً، ثم يتصرف فيه.

الإيجار والتخلية وإدارة الملك

عقد الإيجار قد يسري عليه قانون إيجار العقار رقم 87 لسنة 1979 المعدّل، أو أحكام الإيجار في القانون المدني، بحسب ما يقرره النص وطبيعة العقار واستعماله. وتعيين الإطار مبيَّن في قسم نطاق قانون إيجار العقار أعلاه. أما دعوى التخلية لتأخر الأجرة فمعروضة في التخلية لعدم دفع الأجرة. وإيجار المحل التجاري وبدل المفتاح له صفحة إيجار المحل التجاري وبدل المفتاح. وما يُراجع قبل الإيجار وبعده في ملف المؤجر مبيَّن في ملف المؤجر قبل الإيجار وبعده.

تحويل صنف الأرض، وإجازة البناء التي تصدرها البلدية أو أمانة بغداد بحسب موقع العقار، وشراء الوحدة السكنية على الخارطة، لكل منها صفحة مستقلة.

الشيوع والشفعة والحيازة والاستملاك والمقاولة

إزالة الشيوع في العقار المشترك، وملكية الطوابق والشقق والأجزاء المشتركة وفق قانون 61 لسنة 2001، والشفعة، وادعاء كسب الملكية بالحيازة، لكل منها صفحة في هذا المجال. والاستملاك للمنفعة العامة والتعويض عنه يسير وفق قانون الاستملاك رقم 12 لسنة 1981 المعدّل، ويُعرض في الاستملاك والتعويض. والتجاوز على أملاك الدولة والبلديات مسار مستقل في التجاوز على أملاك الدولة.

والتزامات المقاول وعيوب البناء، والتأخر والضمان الذي يرد في القانون المدني لمدة معينة بعد التسليم، معروضان في صفحتي التزامات المقاول وعيوب البناء وتأخر المقاول والضمان العشري. وتُقرأ المدة أو النسبة من النص في صفحة موضوعها.

مستمسكات الملف ومدده

ما يلزم لملف القيد أو للتخلية أو للاستملاك يُذكر بتفصيله في صفحة كل موضوع. على سبيل التعيين العام، يُرجع في القيد إلى سند العقار أو إضبارة التسجيل، وما يثبت صفة طالب القيد ووكالته إن وُجدت، وما يطلبه قانون ضريبة العقار عند البيع أو الرهن. وفي التخلية لتأخر الأجرة يُرجع إلى عقد الإيجار وما يثبت شغل المأجور وتأخر الأجرة، في الحدود التي يسري فيها النص. وتُقرأ مدة الطعن ومدة الإنذار من النص في صفحة موضوعها.

تحويل صنف الأرض من زراعي إلى سكني أو تجاري، وإجازة البناء التي تصدرها أمانة بغداد أو البلدية بحسب موقع العقار، وشراء وحدة سكنية في مجمع قبل اكتمال بنائها، صفحات مستقلة في هذا المجال. وتُتابع ملفات البصرة من مقر المكتب في بغداد.

ماذا يتابع المكتب؟

يتابع المكتب، من مقرّه في بغداد، بيان طبيعة البيع والإيجار والقيد في دائرة التسجيل العقاري، والرهن، وإزالة الشيوع، والتخلية في الحدود المعروضة، والاستملاك، وعيوب المقاولة.

الأساس القانوني والمصادر

1. القانون المدني رقم 40 لسنة 1951 (الوقائع العراقية، العدد 3015 في 8/9/1951)
2. قانون التسجيل العقاري رقم 43 لسنة 1971 (الوقائع العراقية، العدد 1995 في 10/5/1971)
3. قانون إيجار العقار رقم 87 لسنة 1979 المعدّل (الوقائع العراقية، العدد 2719 في 30/6/1979)
4. قانون ضريبة العقار رقم 162 لسنة 1959 المعدّل (الوقائع العراقية، العدد 256 في 9/11/1959)
5. قانون الاستملاك رقم 12 لسنة 1981 المعدّل (الوقائع العراقية، العدد 2817 في 16/2/1981)
6. قانون رقم 61 لسنة 2001 تنظيم ملكية الطوابق والشقق في العمارات (الوقائع العراقية، العدد 3860 في 8/1/2001)

أسئلة شائعة

مواضيع هذا المجال

• 01ما يُراجع قبل إيجار عقار في بغداد وبعدهما يراجعه المؤجر في بغداد قبل عقد الإيجار وبعده وفق قانون إيجار العقار 87/1979 والقانون المدني، بيان وصفي لا قائمة.
• 02بيع العقار أو رهنه وخطوة الضريبة العقارية في المحافظات غير المنتظمة في إقليمبيع العقار أو رهنه وخطوة ضريبة العقار في المحافظات غير المنتظمة في إقليم، وفق قانون 162/1959 وقانون التسجيل العقاري 43/1971.
• 03دار بين ورثة لا يتفقون: ثلاث طرق للخروج من الشيوع في العقارخروج الشريك من الشيوع في العقار وفق القانون المدني: القسمة بالتسجيل إن اتفقوا، ودعوى محكمة البداءة إن اختلفوا، والبيع إن تعذّرت القسمة.
• 04تملك العقار بمرور الزمان ووضع اليدمتى لا تُسمع دعوى الملك على حائز عقار غير مسجّل: خمس عشرة سنة، أو خمس سنوات بحسن النية وسبب صحيح، وفق المادة 1158 مدني.
• 05مديريات التسجيل العقاري في بغداد بين الكرخ والرصافةكيف تُراجع دائرة التسجيل العقاري في بغداد وفق قانون 43/1971: الاختصاص المكاني بحسب منطقة أعمال الدائرة وموقع العقار وسجله.
• 06معاملات التسجيل العقاري في البصرةكيف تُنجز معاملات التسجيل العقاري في البصرة وفق القانون الاتحادي 43/1971، من بغداد، من غير وجود فرع فيها.
• 07إجازة البناء من أمانة بغداد أو البلديةإجازة البناء في بغداد من أمانة بغداد، وفي سائر المدن من مديرية البلدية، وأثر البناء في جنس العقار وفق قانون التسجيل العقاري 43/1971.
• 08إيجار المحل التجاري وبدل الخلو (الجدك)إيجار المحل التجاري في العراق وفق أحكام الإيجار في القانون المدني، وبدل الخلو (الجدك) كاتفاق تعاقدي، مع بيان نطاق قانون 87/1979.
• 09واجبات المقاول وعيوب العمل في عقد المقاولةما يلتزم به المقاول في المادة وطريقة التنفيذ، وكيف تُعالج عيوب العمل عند الاستلام وبعده، وفق المواد 864 إلى 890 من القانون المدني العراقي.
• 10المقاول تأخّر عن الموعد، أو تهدّم البناء بعد التسليم: مساران في المواد 868 و870فسخ عقد المقاولة عند التأخر الذي ينتفي معه الرجاء في الإتمام (م. 868 مدني)، وضمان المهندس والمقاول عشر سنوات عن تهدم المباني (المواد 870 إلى 874).
• 11التجاوز على أملاك الدولة والبلديات ومسار الإزالةالتجاوز على عقارات الدولة وأمانة بغداد والبلديات، ومسار الإزالة أمام الجهة المالكة أو التي تدير العقار، وتمييزه عن الاستملاك.
• 12قسط الإيجار لم يُدفع: عدّ الأيام السبعة ثم الإنذار ثم الثمانية قبل رفع الدعوىعدّ المدد في المادة 17 أولاً من قانون إيجار العقار 87/1979: سبعة أيام بعد الاستحقاق، إنذار الكاتب العدل، ثم ثمانية أيام، والحماية مرة واحدة في السنة.
• 13الاستملاك للمنفعة العامة والتعويضالاستملاك للمنفعة العامة والتعويض وفق قانون 12 لسنة 1981: الاتفاق الرضائي، وطلب محكمة بداءة موقع العقار، وهيئة التقدير، وقيد العقار.
• 14ملكية الطوابق والشقق والأجزاء المشتركةملكية الطوابق والشقق والأجزاء المشتركة وفق قانون 61 لسنة 2001 والمواد 1082 إلى 1095 من القانون المدني، وجمعية الملاك.
• 15وكيل يبيع العقار: متى يمتنع العزل، وما الذي تطلبه دائرة التسجيل قبل القيد؟الوكالة التي يتعلق بها حق الغير وفق المادة 947 مدني والمادتين 199 و205 من قانون التسجيل العقاري، وأن بيع العقار لا ينعقد إلا بالتسجيل.
• 16تحويل صنف الأرض من زراعي إلى سكني أو تجاريتغيير جنس العقار أو صنفه في السجل العقاري من زراعي إلى سكني أو تجاري وفق المواد 72 و75 و88 و276 إلى 284 من قانون التسجيل العقاري 43/1971.
• 17الرهن التأميني والحجز التنفيذي على العقارالفرق بين الرهن التأميني الذي لا ينعقد إلا بالتسجيل وفق المادة 1286 مدني، والحجز التنفيذي على العقار وفق المادتين 86 و87 تنفيذ.
• 18شراء الوحدة السكنية على الخارطة في المجمعاتشراء وحدة سكنية على الخارطة في مجمع استثماري: انعقاد البيع بالتسجيل، والوعد بالبيع، وإجازة الاستثمار وفق قانون 13 لسنة 2006.
• 19الشفعة في العقار: من يطلبها ومتى تسقطحق الشفعة بعد قانون المدني: ينحصر بالشريك في دار السكن الشائعة، والإعلان خلال خمسة عشر يوماً، وعدم سماع الدعوى بعد ستة أشهر.
• 20وُقّعت ورقة البيع وسُلّمت المفاتيح: متى ينعقد بيع العقار ومتى يبقى وعداً؟الوعد بالتعاقد في المادة 91 من القانون المدني، وبيع العقار الذي لا ينعقد إلا بالتسجيل وفق المادتين 90 و508 وقانون التسجيل العقاري.
• 21هل يُسجَّل عقار في العراق باسم شخص غير عراقي؟شروط تسجيل العقار باسم غير العراقي والموافقات والحقوق المسجلة في دائرة التسجيل العقاري.
• 22إدارة عقار لمالك يقيم خارج العراق: حدود الوكالة والحسابإدارة عقار الغائب في بغداد: تفصيل صلاحيات الوكيل، تقارير الإدارة، حفظ السندات وتسليم الملف وفق أحكام الوكالة.
• 23نقل ملكية العقار في دائرة التسجيل العقاري: من الطلب إلى القيد النهائيمراحل نقل ملكية العقار في العراق وفق القانون 43 لسنة 1971: الاستمارة، المرفقات، الكشف، الإقرار، التدقيق والسند.
• 24كيف تقرأ سند العقار قبل الشراء؟قراءة سند العقار في العراق قبل الشراء: صورة السجل الحديثة، التعريف بالعقار، المالكون، الحجوز، الرهن، الإشارات والمطابقة على الموقع.
• 25كتابة عقد إيجار السكن وإيداع نسخته خلال ثلاثين يوماًواجب تحرير عقد إيجار السكن كتابة وإيداع نسخة لدى دائرة ضريبة العقار ومكتب المعلومات أو مركز الشرطة وفق المادة 7 من قانون إيجار العقار 87 لسنة 1979.
• 26مخالفات أمانة بغداد البلدية والاعتراض على قراراتهاتوزيع اختصاص أمانة بغداد بين دائرة التصاميم والدوائر البلدية وفق القانون 16 لسنة 1995، وطريق التظلم والطعن في القرار البلدي أمام القضاء الإداري.

تحقّق دائماً من النص النافذ وتعديلاته في مصدره الرسمي.

للاستفسار عن مسألتك