واجبات المقاول وعيوب العمل في عقد المقاولة
بناء دار سكنية في أطراف بغداد، أو ترميم عمارة تجارية في البصرة، أو إكساء شقة في أربيل، كلها أعمال تُبرم غالباً بعقد مقاولة مكتوب أو بتفاهم شفهي بين صاحب العقار ومقاول أو أسطة. والأحكام التي تحكم هذه العلاقة وردت في الفرع الأول من الفصل الأول من الباب الثالث من القانون المدني رقم 40 لسنة 1951، المواد 864 إلى 890. تتناول هذه الصفحة واجبات المقاول تجاه المادة وطريقة العمل، وما يقع عند المعاينة والاستلام، ومصير العيوب بعد الاستلام، ثم الأجرة والمقاول الثانوي وانقضاء العقد. أما التأخير والضمان العشري عن تهدم المنشآت الثابتة فموضعهما صفحة تأخر المقاول والعيوب والضمان العشري.
وصف العقد ومن يقدّم المادة
تعرّف المادة 864 المقاولة بأنها اتفاق يلتزم فيه طرف بصنع شيء أو بأداء عمل، ويلتزم الطرف الآخر في مقابله بأجر. وتفرّق المادة 865 بين صورتين:
- صورة يقتصر فيها المقاول على جهده، ويوفّر صاحب العمل الإسمنت والحديد والطابوق وسائر ما يُستعمل في التنفيذ؛ ويُسمّى المقاول عندئذ «أجيراً مشتركاً».
- صورة يلتزم فيها المقاول بالجهد والمادة معاً، وهي التي سمّاها القانون «استصناعاً».
ويترتب على هذا التمييز من يتحمل تبعة المادة. فإذا قدّم المقاول المادة كلها أو بعضها، فهو مسؤول أمام صاحب العمل عن جودتها وضامن لها، وفق المادة 866. وإذا قدّمها صاحب العمل، فإن المادة 867 تُلزم المقاول بأن يعتني بها ويستعملها وفق قواعد الصنعة، وأن يقدّم بياناً بما صرفه منها، ويعيد الفائض. وإذا فسد جزء منها بتقصيره أو بضعف خبرته الفنية لزمه أداء قيمته. والأدوات والمعدات الإضافية اللازمة للتنفيذ تكون على حسابه، ما لم يقضِ الاتفاق أو عرف المهنة بخلاف ذلك.
ومن الناحية العملية، يُستحسن أن يذكر العقد صراحة من يورّد كل بند من المواد، وأن تُرفق به قائمة بالمواصفات أو بالعلامات التجارية المتفق عليها، لأن الخلاف حول رداءة المادة يُحسم أولاً بمعرفة من وفّرها. وتُقرأ هذه الأحكام كذلك مع ما يشترطه الترخيص الصادر من أمانة بغداد أو من مديرية البلدية، المبيَّن في صفحة إجازة البناء من أمانة بغداد أو البلدية.
معالجة التنفيذ المعيب قبل اكتمال العمل
لا يُلزم القانون صاحب العمل بالانتظار حتى نهاية المشروع ليعترض. فالمادة 869 تمنحه، إذا تبيّن له في أثناء التنفيذ أن المقاول يسير على نحو مخالف للعقد أو معيب، أن ينبّهه إلى تصحيح طريقته ضمن مهلة معقولة يعيّنها. فإن مضت المهلة دون تصحيح، كان له أن يختار بين طلب فسخ العقد، وبين تكليف مقاول آخر بإكمال العمل على حساب الأول إذا كانت طبيعة العمل تقبل ذلك. ويجوز الفسخ فوراً دون مهلة إذا كان العيب في طريقة التنفيذ لا يمكن تداركه.
وقيّد النص هذا الحق بقيد مهم: العيب الذي لا ينقص قيمة العمل أو صلاحيته للغرض المقصود منه نقصاً كبيراً لا يبرر الفسخ. فالشقوق السطحية في اللبخ، أو اختلاف بسيط في درجة لون الكاشي، لا تقاس بخطأ في تسليح السقف أو في منسوب الأسس. ولذلك فإن توثيق الملاحظات أولاً بأول، بإنذار مكتوب يبيّن وجه المخالفة والمهلة الممنوحة، هو ما يجعل هذا الطريق متاحاً عند النزاع.
وفي المادة 868 حكم قريب يخص التأخر: إذا أبطأ المقاول في البدء أو في السير إلى حد لا يُتوقع معه أن يُنجز في الموعد المتفق عليه، جاز لصاحب العمل الفسخ قبل حلول أجل التسليم. وتفصيل التأخر في الصفحة المشار إليها أعلاه.
المعاينة والاستلام
حين يُكمل المقاول العمل ويضعه بتصرف صاحبه، توجب المادة 873 على صاحب العمل أن يبادر إلى فحصه في أقرب وقت يجري به العرف، وأن يستلمه خلال مدة قصيرة إذا كان الحال يقتضي ذلك. ورتّب النص جزاءً على التراخي: إذا دُعي صاحب العمل إلى المعاينة أو الاستلام بإنذار رسمي، فامتنع بلا مسوّغ مشروع، عُدّ العمل مسلَّماً إليه حكماً.
وفي المقابل، لصاحب العمل أن يرفض الاستلام إذا بلغت مخالفة المقاول لشروط العقد أو لأصول المهنة درجة تجعل العمل غير صالح للاستعمال، أو تجعل إلزامه بقبوله منافياً للعدل. فإذا كانت المخالفة دون هذه الجسامة، اقتصر حقه على المطالبة بإنقاص الأجر بقدر ما تمثله من أهمية. وإذا كان إصلاح الخلل ممكناً بكلفة غير مرهقة، فلصاحب العمل أن يكلّف المقاول بالإصلاح خلال مهلة مناسبة، وللمقاول بدوره أن يبادر إلى الإصلاح في وقت مناسب ما دام ذلك لا يلحق بصاحب العمل ضرراً أو كلفة كبيرة.
وفي الأعمال المؤلفة من مراحل متميزة، كالهيكل ثم التأسيسات ثم الإكساء، أو حين تُحتسب الأجرة على أساس الوحدة كالمتر المربع أو المتر المكعب، تجيز المادة 874 لأي من الطرفين طلب فحص كل مرحلة عند انتهائها، أو كل قسم له وزن معتبر في مجموع العمل، وللمقاول أن يتقاضى من الأجر ما يقابل المنجز. ويُفترض أن ما دُفعت أجرته قد فُحص، إلا إذا ظهر أن الدفعة سُلّمت على أنها دفعة على الحساب. ولهذا يحسن أن تُكتب على وصولات الدفعات المرحلية عبارة تبيّن أنها مقدمة على الحساب، إن كان ذلك هو المقصود.
مصير العيوب بعد الاستلام
تجعل المادة 875 الاستلام، سواء وقع فعلاً أو اعتُبر واقعاً بحكم القانون، نقطة تحوّل في مسؤولية المقاول:
- العيوب الظاهرة ومخالفات الاتفاق التي كان يمكن رؤيتها عند الاستلام تزول مسؤولية المقاول عنها بمجرد الاستلام.
- العيوب الخفية، والمخالفات التي لم تكن بادية ولم ينتبه إليها صاحب العمل عند الاستلام ثم ظهرت لاحقاً، تبقى مضمونة، على أن يُعلِم صاحب العمل المقاول بها حال اكتشافها. فإن سكت عُدّ راضياً بالعمل.
النتيجة العملية أن محضر الاستلام ينبغي أن يُدوَّن فيه كل ما يُلاحظ من نواقص ظاهرة، وأن يُرسل إخطار مكتوب مؤرخ إلى المقاول بمجرد ظهور عيب خفي، كتسرب الماء من شبكة مدفونة أو هبوط في البلاط بعد أشهر. وإذا كان العيب يهدد متانة البناء أو سلامته في منشأة ثابتة، دخل في الضمان العشري الذي تنظمه المادة 870، ومدة سقوط دعواه سنة من وقت التهدم أو انكشاف العيب، وهو موضوع الصفحة المستقلة.
الأجرة وتعديل التصميم وتغير الكلفة
الأصل في المادة 876 أن الأجرة تُستحق عند استلام العمل، ما لم يقضِ الاتفاق أو العرف بغير ذلك، مع مراعاة الدفعات المرحلية في المادة 874.
وإذا اتُفق على أجرة إجمالية مقطوعة على أساس تصميم معيّن، فإن المادة 877 تمنع المقاول من المطالبة بزيادة ولو أُدخل على التصميم تعديل أو إضافة، إلا في حالتين: أن يرجع التعديل إلى خطأ صاحب العمل، أو أن يأذن به صاحب العمل ويُتفق مع المقاول على أجرته. وهذا الاتفاق الأخير يجب أن يكون مكتوباً، ما لم يكن العقد الأصلي نفسه قد أُبرم شفاهاً.
وتغيّر كلفة المواد الأولية وأجور العمال لا يمنح المقاول، بحسب المادة 878، حق طلب الزيادة حتى لو صار التنفيذ عسيراً. لكن إذا اختلّ التوازن الاقتصادي بين التزامات الطرفين اختلالاً كاملاً بسبب حوادث لم يُحسب حسابها عند التعاقد، وزال الأساس الذي بُني عليه التقدير المالي للعقد، جاز للمحكمة أن تزيد الأجرة أو أن تفسخ العقد. وهذا تطبيق خاص لفكرة الظروف الطارئة المبيّنة في صفحة الظروف الطارئة وفسخ العقد.
وفي المقايسة التي تُحتسب فيها الأجرة بالوحدة، إذا ظهر أثناء العمل أن تنفيذ التصميم يستلزم تجاوزاً ملموساً للكلفة المقدرة، فعلى المقاول أن يُعلم صاحب العمل فوراً بمقدار ما يتوقعه، وإلا فقد حقه في استرداد الزيادة، وفق المادة 879. وإذا كان التجاوز جسيماً، فلصاحب العمل أن يتحلل من العقد دون إبطاء، على أن يعوّض المقاول عن نفقاته وما أنجزه، دون الربح الذي كان يأمله. وحين لا تُحدد الأجرة مسبقاً، أو تُحدد تقريبياً، تُقدّر بالرجوع إلى قيمة العمل ونفقات المقاول، وفق المادة 880.
المقاول الثانوي وحقوق العمال
يجوز للمقاول، بحسب المادة 882، أن يعهد بالعمل كله أو بعضه إلى مقاول آخر، ما لم يمنعه العقد أو كانت طبيعة العمل تفترض الاعتماد على خبرته الشخصية. ولا تبرأ ذمته بذلك، بل يبقى مسؤولاً أمام صاحب العمل عن عمل المقاول الثانوي.
وتمنح المادة 883 المقاول الثانوي والعمال الذين عملوا لحساب المقاول الأصلي دعوى مباشرة على صاحب العمل بما لهم في ذمة المقاول الأصلي، في حدود ما يكون صاحب العمل مديناً به لهذا الأخير يوم رفع الدعوى. ولعمال المقاول الثانوي حق مماثل تجاه المقاول الأصلي وصاحب العمل معاً. وإذا أوقع أحدهم حجزاً، كان لهم امتياز على المبالغ المستحقة وقت الحجز، كلٌّ بنسبة حقه، وتتقدم حقوقهم على حقوق من حوّل إليه المقاول ما له قبل صاحب العمل.
انقضاء المقاولة
ينقضي العقد بإنجاز العمل وتسليمه وفق المادتين 873 و875، كما تنص المادة 884. ولصاحب العمل، بموجب المادة 885، أن يوقف التنفيذ ويفسخ العقد في أي وقت قبل الإنجاز، على أن يعوّض المقاول عن نفقاته وما أنجزه وما فاته من ربح لو أكمل العمل. وللمحكمة أن تخفض التعويض عن الربح الفائت إذا رأت ذلك عادلاً، وتستنزل منه ما وفّره المقاول بسبب الفسخ وما كسبه من استثمار وقته في عمل آخر.
وينقضي العقد كذلك باستحالة التنفيذ، وفق المادة 886، فإن كانت الاستحالة لسبب قهري لم يُعوَّض المقاول إلا بقدر ما انتفع به صاحب العمل. وإذا هلك الشيء أو تعيّب بحادث فجائي قبل تسليمه، فإن المادة 887 توزع التبعة بحسب من أُعذر ومن قصّر ومن ورّد المادة. ولا ينتهي العقد بموت المقاول إلا إذا كانت صفاته الشخصية مقصودة عند التعاقد، وفق المادة 888، وعندئذ يدفع صاحب العمل للتركة قيمة ما أُنجز وما أُنفق بقدر نفعه، وفق المادة 889. وإذا أُشهر إفلاس صاحب العمل، جاز للمقاول أو لوكيل التفليسة فسخ العقد دون تعويض، وفق المادة 890.
الأساس القانوني والمصادر
أسئلة شائعة
إذا اشترى المقاول الإسمنت بنفسه وتبيّن أنه رديء، فمن يتحمل ذلك؟
المقاول، لأن المادة 866 تجعله ضامناً لجودة المادة متى التزم بتوريدها كلها أو بعضها.
هل يسقط حقي في عيب ظهر بعد أن استلمت الدار؟
لا يسقط إذا كان العيب خفياً لم يكن ظاهراً عند الاستلام، بشرط أن تُخطر المقاول به فور اكتشافه، وفق المادة 875. أما العيب الذي كان بادياً وقت الاستلام فتزول مسؤولية المقاول عنه.
هل يتخلص المقاول من المسؤولية إذا سلّم العمل لمقاول آخر؟
لا. المادة 882 تبقيه مسؤولاً أمام صاحب العمل عن المقاول الثانوي.
هل يستطيع المقاول المطالبة بزيادة الأجرة لأن كلفة الحديد ارتفعت؟
الأصل لا، وفق المادة 878، إلا إذا انهار التوازن الاقتصادي للعقد انهياراً تاماً بسبب حوادث لم تكن متوقعة، فللمحكمة عندئذ أن تزيد الأجرة أو تفسخ العقد.
مواضيع ومقالات ذات صلة
- 01المقاول تأخّر عن الموعد، أو تهدّم البناء بعد التسليم: مساران في المواد 868 و870فسخ عقد المقاولة عند التأخر الذي ينتفي معه الرجاء في الإتمام (م. 868 مدني)، وضمان المهندس والمقاول عشر سنوات عن تهدم المباني (المواد 870 إلى 874).
- 02إجازة البناء من أمانة بغداد أو البلديةإجازة البناء في بغداد من أمانة بغداد، وفي سائر المدن من مديرية البلدية، وأثر البناء في جنس العقار وفق قانون التسجيل العقاري 43/1971.
- 03ما يُراجع قبل إيجار عقار في بغداد وبعدهما يراجعه المؤجر في بغداد قبل عقد الإيجار وبعده وفق قانون إيجار العقار 87/1979 والقانون المدني، بيان وصفي لا قائمة.
- 04بيع العقار أو رهنه وخطوة الضريبة العقارية في المحافظات غير المنتظمة في إقليمبيع العقار أو رهنه وخطوة ضريبة العقار في المحافظات غير المنتظمة في إقليم، وفق قانون 162/1959 وقانون التسجيل العقاري 43/1971.
- 05دار بين ورثة لا يتفقون: ثلاث طرق للخروج من الشيوع في العقارخروج الشريك من الشيوع في العقار وفق القانون المدني: القسمة بالتسجيل إن اتفقوا، ودعوى محكمة البداءة إن اختلفوا، والبيع إن تعذّرت القسمة.