ملكية الطوابق والشقق والأجزاء المشتركة

باختصارقانون رقم 61 لسنة 2001 ينظم ملكية الطوابق والشقق في العمارات والأجزاء المشتركة وجمعية الملاك. ويجوز إفراز العمارة وتسجيل كل طابق أو شقة باسم مالكها. والشركاء يعدون شركاء في الأرض وفي الأجزاء المعدة للاستعمال المشترك. وأحكام العلو والسفل والحائط المشترك في القانون المدني تُقرأ معها.

يتابع مكتب المحامي علي بركات في بغداد بيان ملكية الطوابق والشقق والأجزاء المشتركة في العمارات، وفق قانون رقم 61 لسنة 2001 تنظيم ملكية الطوابق والشقق في العمارات، المنشور في الوقائع العراقية، العدد 3860، في 8/1/2001، وأحكام العلو والسفل والحائط المشترك والطريق الخاص في المواد 1082 إلى 1095 من القانون المدني رقم 40 لسنة 1951.

تعريف العمارة وإفراز الطوابق والشقق

يقصد بالعمارة، لأغراض قانون 61 لسنة 2001، البناية المتكونة من طابقين أو أكثر بضمنها الطابق الأرضي، المشيدة بهذا الوصف بموجب إجازة. ويقصد بالطابق كل وحدة عقارية مستقلة، ويقصد بالشقة كل وحدة عقارية مستقلة من طابق، وفق المادة 1. والإجازة في بغداد تُطلب من أمانة بغداد، وفي مدينة أخرى من مديرية البلدية، كما هو مبيَّن في صفحة إجازة البناء من أمانة بغداد أو البلدية.

ويجوز إفراز العمارة إلى طوابق أو إلى شقق وتسجيلها باسم مالكيها وفق القانون، بموجب المادة 2. وتُراجع دائرة التسجيل العقاري التي يقع العقار في منطقة أعمالها، ويُستند في الإفراز داخل حدود البلدية إلى مخطط منظَّم وفقاً للقانون ومصدَّق من أمانة بغداد أو من البلدية، وفق المادة 284 أولاً من قانون التسجيل العقاري رقم 43 لسنة 1971. وفي كل ما لم يرد به نص في قانون 61 لسنة 2001 تُطبق أحكام قانون التسجيل العقاري والقوانين الأخرى ذات العلاقة، وفق المادة 13.

الأجزاء المشتركة وجمعية الملاك

إذا تعدد ملاك الطوابق أو الشقق في بناء وكان كل منهم يملك طابقه أو شقته ملكية مفرزة، فإنهم يعدون شركاء في ملكية الأرض وملكية الأجزاء المعدة للاستعمال المشترك بين الجميع، وبوجه خاص في ملكية الأسس والجدران الرئيسة والمداخل والفناءات والسقوف والأسطح والمصاعد والسلالم والممرات والدهاليز والأنابيب، إلا ما كان منها داخل الطابق أو الشقة ذاتها، ما لم يُذكر في سندات الملكية ما يخالف ذلك، وفق المادة 3.

ولا تُقبل قسمة الأجزاء المشتركة المنصوص عليها في المادة 3، وتكون حصة كل مالك فيها بنسبة قيمة الطابق أو الشقة التي يملكها، وليس لمالك أن يتصرف في حصته هذه بصورة مستقلة عن ذلك الطابق أو الشقة، وفق المادة 4. وهذا يميّز الأجزاء المشتركة عن الشيوع العادي الذي يجوز طلب إزالته، وهو موضوع صفحة إزالة الشيوع في العقار المشترك. وتكون ملكية الجدران أو الحواجز الفاصلة بين شقتين مشتركة بين مالكي هاتين الشقتين، وفق المادة 5.

ولكل مالك أن يستعمل الأجزاء المشتركة فيما أُعدت له، بشرط ألا يحول ذلك دون استعمال باقي الملاك تلك الأجزاء، وفق المادة 6. وعلى كل مالك أن يسهم في تكاليف حفظ الأجزاء المشتركة وصيانتها وإدارتها وتجديدها، وتكون حصته من هذه التكاليف بنسبة قيمة الطابق أو الشقة التي يملكها ما لم يوجد اتفاق يقضي بغير ذلك، ولا يجوز لمالك أن يتخلى عن حصته في الأجزاء المشتركة للتخلص من الإسهام في تلك التكاليف، وفق المادة 7.

ولا يجوز لأي مالك أن يقوم بعمل من شأنه أن يهدد سلامة البناء أو يغيّر في شكله أو مظهره الخارجي. ولا يجوز إحداث أي تعديل في الأجزاء المشتركة بغير موافقة جمعية الملاك المؤسسة بموجب المادة 9، إلا إذا كان التعديل الذي يقوم به أحد الملاك على نفقته الخاصة من شأنه أن يسهل استعمال تلك الأجزاء دون أن يغيّر من تخصيصها أو يلحق الضرر بالملاك الآخرين، وفق المادة 8.

وتؤسس بحكم القانون جمعية بين الملاك لإدارة الأجزاء المشتركة، وتتمتع بالشخصية المعنوية لهذا الغرض. ويُعد جميع ملاك الطوابق أو الشقق أو شاغلوها الفعليون أعضاء في الجمعية، ويكون الشاغل الفعلي ممثلاً لمالكها في علاقته بالجمعية ويحل محله في الحقوق والواجبات عدا ما كان ملازماً لصفة المالك. ويُعد أصحاب الطابق أو الشقة الواحدة أو من يمثلهم شخصاً واحداً بالنسبة للعضوية، وفق المادة 9. وتضع الجمعية نظاماً داخلياً لتأمين حسن الانتفاع بالأجزاء المشتركة وإدارتها، وتخضع لأحكام قانون التعاون رقم 15 لسنة 1992 فيما يتعلق بتنظيم الحسابات والرقابة والإشراف، وفق المادة 10.

وإذا هلك البناء كلاً أو جزءاً لأي سبب، التزم الملاك بإعادة تجديده أو تشييده وفق ما تقرره الجمعية بالأغلبية المنصوص عليها في نظامها الداخلي، على أن يُخصص ما يُستحق من تعويض بسبب هلاك البناء لأعمال التجديد أو التشييد. وإذا رفض أحد الملاك الإذعان لقرار الجمعية كان ملزماً ببيع حقوقه إلى باقي الملاك أو بعضهم بالثمن الذي تقرره محكمة البداءة بناء على طلب من رئيس الجمعية، وعند رفضهم الشراء تباع حقوقه بالطرق المقررة في قانون التنفيذ رقم 45 لسنة 1980 أمام دائرة التنفيذ، وفق المادة 11. وموارد الجمعية، وما تستوفيه دائرة التسجيل العقاري لحسابها عند الإفراز أو عند التسجيل باسم المشتري، مبينة في المادة 12.

العلو والسفل والحائط المشترك في القانون المدني

إذا كان لأحد علو ولآخر سفل، فلصاحب العلو حق القرار في السفل، والسقف ملك لصاحب السفل، ولصاحب العلو الانتفاع بسطحه انتفاعاً معتاداً، ولصاحب السفل حق في العلو يستره من الشمس ويقيه من المطر، وفق المادة 1082 من القانون المدني. وإذا كان باب السفل والعلو واحداً فلكل منهما استعماله مشتركاً، وفق المادة 1083. وإذا هدم صاحب السفل سفله تعدياً وجب عليه تجديده ويُجبر على ذلك، وفق المادة 1084. وإذا انهدم السفل أو احتاج إلى ترميم فعلى صاحبه بناؤه أو ترميمه، فإن امتنع وعمّره صاحب العلو بإذنه أو بإذن محكمة البداءة، فله الرجوع بما أنفقه بالقدر المعروف، وفق المادة 1085.

ولا يجوز لذي العلو أن يبني في علوه بناء جديداً أو أن يزيد في ارتفاعه بغير إذن صاحب السفل إلا إذا كان لا يضر بالسفل. ولا يجوز لذي السفل أن يحدث فيه ما يضر بالعلو، مع مراعاة القوانين الخاصة بالبناء، وفق المادة 1086. ولكل من الشريكين في الحائط المشترك أن يضع عليه أخشاباً أو غيرها بقدر ما لشريكه، ونفقة إصلاح الحائط أو تجديده عليهما مناصفة إذا لم يعد صالحاً لغرضه، وفق المادة 1087. وأحكام تعلية الحائط والطريق الخاص المشترك مبسوطة في المواد 1088 إلى 1095. هذه الأحكام تُقرأ مع قانون 61 لسنة 2001 حين يكون النزاع على علو وسفل أو على حائط فاصل، لا بديلاً عن نظام الأجزاء المشتركة وجمعية الملاك في العمارة المفرزة.

الأساس القانوني والمصادر

أسئلة شائعة

هل تجوز قسمة الأسس والمداخل والسلالم والمصاعد بين ملاك الشقق؟

لا. لا تُقبل قسمة الأجزاء المشتركة المنصوص عليها في المادة 3، وتكون حصة كل مالك فيها بنسبة قيمة طابقه أو شقته، ولا يتصرف في تلك الحصة مستقلة عن وحدته، وفق المادة 4 من قانون 61 لسنة 2001.

من يدير الأجزاء المشتركة في العمارة؟

تديرها جمعية الملاك التي تؤسس بحكم المادة 9، وتتمتع بالشخصية المعنوية لهذا الغرض، ويُعد الملاك والشاغلون الفعليون أعضاء فيها وفق التفصيل الوارد في المادة نفسها.

ما الذي يسري إذا لم يرد حكم في قانون 61 لسنة 2001؟

تُطبق أحكام قانون التسجيل العقاري رقم 43 لسنة 1971 والقوانين الأخرى ذات العلاقة، وفق المادة 13. وأحكام العلو والسفل والحائط المشترك في المواد 1082 إلى 1095 من القانون المدني تُقرأ في فروضها.

تحقّق دائماً من النص النافذ وتعديلاته في مصدره الرسمي.

للاستفسار عن مسألتك

اتصال مباشر +964 770 848 7526 واتساب البريد الإلكتروني