إجازة البناء من أمانة بغداد أو البلدية

يتابع مكتب المحامي علي بركات في بغداد بيان مسار إجازة البناء حين يكون العقار في حدود أمانة بغداد أو في حدود بلدية أخرى. الإجازة إجراء أمام أمانة بغداد أو مديرية البلدية، وأثر البناء في السجل العقاري يُقرأ في قانون التسجيل العقاري رقم 43 لسنة 1971، المنشور في الوقائع العراقية، العدد 1995، في 10/5/1971.

جهة الإجازة: أمانة بغداد أو مديرية البلدية

إذا وقع العقار ضمن حدود أمانة بغداد، تُراجع أمانة بغداد في طلب إجازة البناء وفي ما يتصل بمطابقة البناء لأنظمة البناء والتصميم الأساسي في العاصمة. وإذا وقع العقار ضمن حدود بلدية في محافظة أخرى، تُراجع مديرية البلدية التي يقع العقار في حدودها. هذا التقسيم يتبع موقع العقار وحدود الأمانة أو البلدية، لا محل إقامة طالب الإجازة.

وقد أشار قانون إيجار العقار رقم 87 لسنة 1979 إلى أنظمة البناء في موضع عملي: فلمالك العقار بناء مسكن أو طابق أو أكثر في المأجور إذا كان يتسع لذلك، «على أن لا يخالف أنظمة البناء المعمول بها»، ولا يخل إخلالاً جسيماً بمنفعة المستأجر، وفق المادة 9. فالأنظمة المعمول بها أمام أمانة بغداد أو مديرية البلدية قيد على ما يُحدثه المالك حتى في عقار مؤجر. وتعريف العمارة في قانون رقم 61 لسنة 2001 تنظيم ملكية الطوابق والشقق يقوم على بناية متكونة من طابقين أو أكثر، بضمنها الطابق الأرضي، «المشيدة بهذا الوصف بموجب إجازة»، وفق المادة 1 أولاً. فالإجازة سابقة على وصف العمارة الذي يُعتمد عند إفراز الطوابق والشقق وتسجيلها.

وطلب الإجازة يُرفق عادة بسند الملكية أو بصورة السجل العقاري وبتصميم البناء. والسجل العقاري حجة بما دُوّن فيه من أوصاف ثابتة، ومنها الجنس والصنف والنوع والمشتملات، وفق المادة 72 من قانون التسجيل العقاري. فإذا كان المقصود بناء يغيّر استعمال العقار، يُقرأ ذلك مع صفحة تحويل صنف الأرض من زراعي إلى سكني أو تجاري، لأن قيد الجنس في السجل مسألة مستقلة عن منح الإجازة، وإن اتصل الاثنان في الواقع.

أثر البناء في السجل العقاري بعد إنجازه

يُصحَّح جنس العقار عند إجراء التغييرات المادية فيه بإحداث الأبنية والمنشآت أو الغراس، أو إضافة محدثات أو مغروسات جديدة، أو أي تغيير في المحدثات أو المغروسات يؤدي إلى تغيّر جنس العقار من حيث استغلاله أو استعماله، أو عند زوال المحدثات أو المغروسات، ما لم يوجد نص قانوني يقضي بغير ذلك، وفق المادة 279 من قانون التسجيل العقاري.

ويجري التسجيل بطلب من المالك بالاستناد إلى كشف أصولي يؤيد حصول التغييرات الفعلية في العقار بحيث يصبح صالحاً للاستعمال أو الاستغلال بوضعه الجديد بحسب العرف المحلي، وفق المادة 280 أولاً. والكشف على العقار عند تسجيل التصرفات الفعلية التي تستوجب الكشف بطبيعتها، كالإفراز والتوحيد وتصحيح الجنس، يُجرى بين شروق الشمس وغروبها، وفق المادة 88. وتُدوَّن التغييرات الطارئة على العقار فيما يخص الصنف أو النوع أو الجنس أو المشتملات في الصحيفة الأولى من السجل، مع الإشارة إلى مستند التسجيل أو التعديل، وفق المادة 75 ثانياً.

ويُشترط في تصحيح الجنس اتحاد ملكية الأرض والمنشآت القائمة عليها، باستثناء المساطحة أو ما يقرره القانون. وإذا وُجدت محدثات تعود لغير مالكي الأرض، أو تعود لبعضهم، وذلك بزعم شرعي، فلا يُصحَّح جنس العقار ويُكتفى بتأشيرها في السجل، وفق المادة 281. هذا القيد يمنع أن يُنسب البناء في السجل إلى غير مالكه، أو أن يُغيَّر جنس الأرض وفيها محدثات لغير مالكها، بمجرد وجود إجازة بناء.

الإفراز داخل حدود البلدية وصلته بالإجازة

يستند تسجيل إفراز العقار الواقع داخل حدود البلدية إلى مخطط منظَّم وفقاً للقانون ومصدَّق منها، وفق المادة 284 أولاً. ففي بغداد يكون التصديق من أمانة بغداد، وفي مدينة أخرى من البلدية التي يقع العقار في حدودها. أما إفراز العقارات الكائنة خارج حدود البلديات إلى قطع سكنية فيخضع لموافقة الوحدة الإدارية بقرار مسبَّب، وفق الفقرة 2. وإفراز القطع الزراعية والبساتين له قيود أخرى بيّنتها الفقرتان 3 و4، منها ما يعود إلى قانون الإصلاح الزراعي.

بهذا يتضح أن إجازة البناء إجراء أمام أمانة بغداد أو مديرية البلدية، وأن ظهور البناء في السجل العقاري، وتصحيح الجنس، وإفراز القطع داخل حدود البلدية، معاملات لاحقة في دائرة التسجيل العقاري تستند إلى كشف ومخطط مصدَّق. وما يتصل بالتزامات المقاول بعد الإجازة يُقرأ في صفحة التزامات المقاول وضمان عيوب البناء.

الأساس القانوني والمصادر

1. قانون التسجيل العقاري رقم 43 لسنة 1971 (الوقائع العراقية، العدد 1995 في 10/5/1971) — المواد 75 و88 و279 و280 و284
2. قانون إيجار العقار رقم 87 لسنة 1979 المعدّل (الوقائع العراقية، العدد 2719 في 30/6/1979) — المادة 9
3. قانون رقم 61 لسنة 2001 تنظيم ملكية الطوابق والشقق في العمارات (الوقائع العراقية، العدد 3860 في 8/1/2001) — المادة 1

أسئلة شائعة

مواضيع ومقالات ذات صلة

• 01تحويل صنف الأرض من زراعي إلى سكني أو تجاريتغيير جنس العقار أو صنفه في السجل العقاري من زراعي إلى سكني أو تجاري وفق المواد 72 و75 و88 و276 إلى 284 من قانون التسجيل العقاري 43/1971.
• 02واجبات المقاول وعيوب العمل في عقد المقاولةما يلتزم به المقاول في المادة وطريقة التنفيذ، وكيف تُعالج عيوب العمل عند الاستلام وبعده، وفق المواد 864 إلى 890 من القانون المدني العراقي.
• 03ملكية الطوابق والشقق والأجزاء المشتركةملكية الطوابق والشقق والأجزاء المشتركة وفق قانون 61 لسنة 2001 والمواد 1082 إلى 1095 من القانون المدني، وجمعية الملاك.
• 04ما يُراجع قبل إيجار عقار في بغداد وبعدهما يراجعه المؤجر في بغداد قبل عقد الإيجار وبعده وفق قانون إيجار العقار 87/1979 والقانون المدني، بيان وصفي لا قائمة.
• 05بيع العقار أو رهنه وخطوة الضريبة العقارية في المحافظات غير المنتظمة في إقليمبيع العقار أو رهنه وخطوة ضريبة العقار في المحافظات غير المنتظمة في إقليم، وفق قانون 162/1959 وقانون التسجيل العقاري 43/1971.

تحقّق دائماً من النص النافذ وتعديلاته في مصدره الرسمي.

للاستفسار عن مسألتك