الاستملاك للمنفعة العامة والتعويض
يتابع مكتب المحامي علي بركات في بغداد بيان الاستملاك للمنفعة العامة والتعويض وفق قانون الاستملاك رقم 12 لسنة 1981 المعدّل، المنشور في الوقائع العراقية، العدد 2817، في 16/2/1981. هذا المسار لنزع العقار أو الحق العيني الأصلي مقابل تعويض، وهو مستقل عن تعويض المتضررين من العمليات الإرهابية وفق قانون 20 لسنة 2009، وعن إزالة التجاوز على أملاك الدولة والبلديات.
هدف القانون ونطاقه
يهدف القانون إلى تنظيم استملاك العقار والحقوق العينية الأصلية المتعلقة به من قبل دوائر الدولة والجهات التي يحق لها تملك العقار قانوناً، تحقيقاً لأغراضها وتنفيذاً لخططها ومشاريعها، وإلى وضع قواعد وأسس موحدة للتعويض العادل تضمن حقوق أصحابها دون الإخلال بالمصلحة العامة، وإلى تبسيط إجراءات الاستملاك، وفق المادة 1.
وتسري أحكامه على العقارات كافة، بما فيها الأراضي الزراعية وغير الزراعية والبساتين، باستثناء العقارات التي تنظم تشريعات خاصة إجراءات نزع ملكيتها أو إطفاء الحقوق التصرفية فيها، مع مراعاة المادة 3. وتسري كذلك على حقوق التصرف في الأراضي المملوكة للدولة المستثناة من أحكام الإطفاء بمقتضى قانون توحيد أصناف أراضي الدولة رقم 53 لسنة 1976، وعلى الحقوق العينية الأصلية الأخرى المتعلقة بالعقار، وفق المادة 2. وتحل قواعد التقدير والتعويض المنصوص عليها في هذا القانون محل القواعد الواردة في التشريعات التي تتضمن نزع ملكية العقار أو إطفاء الحق، وفق المادة 3.
الاستملاك الرضائي
لدوائر الدولة والجهات التي يحق لها تملك العقار قانوناً أن تتفق مع مالك العقار أو صاحب الحق العيني على استملاكه رضاءً، عيناً أو نقداً، بالبدل الذي تقدره هيئة التقدير المشكلة بموجب هذا القانون. وإذا كان العقار شائعاً لزم موافقة جميع الشركاء، وفق المادة 4.
وبعد اتفاق الطرفين يطلب المستملك من هيئة التقدير تحديد التعويض، ويُشعر دائرة التسجيل العقاري بوضع إشارة عدم التصرف على العقار. ويبلّغ رئيس هيئة التقدير قرار الهيئة إلى كل من المستملك والمستملك منه ودائرة التسجيل العقاري فور صدوره، وفق المادة 5. ويصبح القرار باتاً وملزماً وغير قابل للطعن إذا وافق عليه الطرفان تحريرياً، أو بمضي عشرة أيام على تبلغهما به دون الاعتراض عليه لدى رئيس هيئة التقدير. وإذا اعترض أحد الطرفين خلال تلك المدة اعتُبرت إجراءات الاستملاك الرضائي ملغاة، وعلى رئيس الهيئة إشعار دائرة التسجيل العقاري برفع إشارة عدم التصرف، وفق المادة 6.
وعلى المستملك إيداع بدل الاستملاك لدى دائرة التسجيل العقاري لموقع العقار، أو تسجيل العقار المستبدل به باسم المستملك منه في حالة التعويض العيني، خلال ستين يوماً من تاريخ تبلغه بقرار هيئة التقدير، ما لم يتفق الطرفان على خلاف ذلك. ويلتزم المستملك منه بتسليم العقار بالحالة التي كان عليها عند التقدير خلال ثلاثين يوماً من تاريخ إيداع البدل، ما لم يُتفق على خلاف ذلك. ويتخذ الاتفاق وقرار هيئة التقدير، بعد إيداع البدل، أساساً للتسجيل في السجل العقاري من غير حاجة إلى إجراءات أخرى، وفق المادة 7. وإذا لم يودع البدل أو لم يُسجل العقار المستبدل به خلال تلك المدة، فللمستملك منه إلغاء موافقته وإشعار المستملك ودائرة التسجيل العقاري بذلك تحريرياً، وتُعتبر الإجراءات ملغاة، وفق المادة 8.
الطلب أمام محكمة بداءة موقع العقار وهيئة التقدير
لدوائر الدولة والجهات التي يحق لها استملاك العقار قانوناً أن تطلب استملاك أي عقار أو جزء منه أو الحقوق العينية الأصلية المتعلقة به لتنفيذ مشاريعها وتحقيق أغراضها، وفق المادة 9. ويُقدَّم طلب الاستملاك إلى محكمة بداءة موقع العقار، يؤيد فيه عدم وجود مانع تخطيطي أو قانوني من الاستملاك، باستثناء الاستملاك للأغراض العسكرية، ويُرفق بنسخة من آخر سجل للعقار أو بتأييد من دائرة التسجيل العقاري بعدم تسجيله أو بخضوعه لمراسيم التأييد، وبخارطة مصدقة مؤشرة عليها المساحة المطلوب استملاكها، وببيان بأسماء المالكين أو الحائزين الحقيقيين وعناوينهم، وفق المادة 10.
وتعيّن المحكمة موعداً للنظر في الطلب خلال عشرة أيام من تسجيله، وتطلب من دائرة التسجيل العقاري عدم إجراء أي تصرف على العقار، وتدعو الطرفين للحضور. وإذا تعدد المستملك منهم أو كان بينهم متوفى، جاز التبليغ بالإعلان في صحيفة محلية يومية، وفق المادة 11. وتتحقق المحكمة في أول جلسة من توفر الشروط، وتكلف المستملك إكمال النقص أو ترد الطلب حسب الحال. وإذا رُد الطلب أُشعرت دائرة التسجيل العقاري برفع إشارة عدم التصرف بعد اكتساب القرار درجة البتات، وفق المادة 12.
وتجري المحكمة الكشف لغرض تقدير التعويض من قبل هيئة التقدير التي تُشكل برئاسة قاضي المحكمة، وعضوية رئيس دائرة التسجيل العقاري أو من ينوب عنه، ورئيس دائرة ضريبة العقار أو من ينوب عنه، وممثل عن المستملك، وممثل عن المستملك منه. وإذا تعدد المستملك منهم ولم يتفقوا، أو غاب بعضهم، عيّنت المحكمة الممثل من الخبراء. ولا يتم النصاب إلا بحضور جميع الأعضاء، وفق المادة 13. وتسترشد الهيئة بأسس القانون للتوصل إلى التعويض العادل بتاريخ الكشف والتقدير. وتفصل المحكمة في الطلب على وجه الاستعجال، وفق المادة 14.
ويدفع المستملك بدل الاستملاك مع المصاريف إلى المحكمة نقداً في حالة التعويض النقدي. وعلى المحكمة، عند اكتساب قرار الاستملاك درجة البتات وتسلمها كامل البدل مع المصاريف، إشعار دائرة التسجيل العقاري بتسجيل العقار المستملك أو المستبدل وفقاً لقرار الاستملاك، وفق المادة 15. ويُسجل العقار باسم المستملك محرراً من الحقوق المترتبة عليه، وتنتقل حقوق أصحابها إلى عوضها من بدل الاستملاك، وفق المادة 16.
وللمستملك منه، في حالة الاستملاك الجزئي، أن يطلب استملاك عموم العقار إذا تعذر الانتفاع بالجزء المتبقي، وتقرر المحكمة ذلك إذا تحقق لهيئة التقدير، وفق المادة 49. وإذا أدى الاستملاك الجزئي إلى أضرار مادية بما تبقى من العقار، استحق المستملك منه التعويض عن ذلك، وفق المادة 50. ولصاحب العقار الاعتراض على شمول عقاره برسم التحسن وبمقدار الرسم لدى محكمة بداءة موقع العقار خلال خمسة عشر يوماً من تبلغه بقائمة التقدير، وفق المادة 45، وذلك في الأحوال التي ينظم فيها القانون رسم التحسن لأمانة العاصمة أو للبلدية.
الأساس القانوني والمصادر
- قانون الاستملاك رقم 12 لسنة 1981 المعدّل (الوقائع العراقية، العدد 2817 في 16/2/1981)
- قانون التسجيل العقاري رقم 43 لسنة 1971 (الوقائع العراقية، العدد 1995 في 10/5/1971)
أسئلة شائعة
إلى أي محكمة يُقدَّم طلب الاستملاك إذا لم يتم الاتفاق رضاءً؟
يُقدَّم الطلب إلى محكمة بداءة موقع العقار، مرفقاً بصورة السجل أو بتأييد دائرة التسجيل العقاري وبالخارطة وبيان أسماء المالكين أو الحائزين، وفق المادة 10 من قانون الاستملاك.
من يقدر التعويض في الاستملاك القضائي؟
تقدره هيئة التقدير التي تُشكل برئاسة قاضي محكمة البداءة، وعضوية رئيس دائرة التسجيل العقاري أو من ينوب عنه، ورئيس دائرة ضريبة العقار أو من ينوب عنه، وممثل عن المستملك وممثل عن المستملك منه، وفق المادة 13.
هل الاستملاك للمنفعة العامة هو ذاته تعويض المتضررين من العمليات الإرهابية؟
لا. الاستملاك وفق قانون 12 لسنة 1981 نزع للعقار أو للحق العيني مقابل بدل يُقدر ويُودع ثم يُقيد في دائرة التسجيل العقاري. وتعويض المتضررين من العمليات الإرهابية يسير وفق قانون 20 لسنة 2009، وهو مسار مستقل.
مواضيع ومقالات ذات صلة
- 01التجاوز على أملاك الدولة والبلديات ومسار الإزالةالتجاوز على عقارات الدولة وأمانة بغداد والبلديات، ومسار الإزالة أمام الجهة المالكة أو التي تدير العقار، وتمييزه عن الاستملاك.
- 02مديريات التسجيل العقاري في بغداد بين الكرخ والرصافةكيف تُراجع دائرة التسجيل العقاري في بغداد وفق قانون 43/1971: الاختصاص المكاني بحسب منطقة أعمال الدائرة وموقع العقار وسجله.
- 03ما يُراجع قبل إيجار عقار في بغداد وبعدهما يراجعه المؤجر في بغداد قبل عقد الإيجار وبعده وفق قانون إيجار العقار 87/1979 والقانون المدني، بيان وصفي لا قائمة.
- 04بيع العقار أو رهنه وخطوة الضريبة العقارية في المحافظات غير المنتظمة في إقليمبيع العقار أو رهنه وخطوة ضريبة العقار في المحافظات غير المنتظمة في إقليم، وفق قانون 162/1959 وقانون التسجيل العقاري 43/1971.
- 05دار بين ورثة لا يتفقون: ثلاث طرق للخروج من الشيوع في العقارخروج الشريك من الشيوع في العقار وفق القانون المدني: القسمة بالتسجيل إن اتفقوا، ودعوى محكمة البداءة إن اختلفوا، والبيع إن تعذّرت القسمة.