المقاول تأخّر عن الموعد، أو تهدّم البناء بعد التسليم: مساران في المواد 868 و870

رب عمل يرى المقاول قد توقّف، أو يكتشف بعد أشهر من التسليم تصدعاً في المبنى. هذان ليسا نزاعاً واحداً. الأول يُقرأ من المادة 868 من القانون المدني رقم 40 لسنة 1951، المنشور في الوقائع العراقية بالعدد 3015 في 8/9/1951، والثاني من المواد 870 إلى 874. يرتّب مكتب المحامي علي بركات في بغداد، اليرموك، المسارين متفرّقين. التزامات المقاول في مادة العمل ومعاينة العيوب الظاهرة والخفية بعد التسليم موضوع صفحة مستقلة.

الفسخ قبل حلول أجل التسليم: متى ينتفي الرجاء في الإتمام؟

إن أبطأ المقاول في بدء العمل، أو أبطأ في إتمامه إبطاءً ينقطع معه كل رجاء في أدائه على الوجه المطلوب في الأجل المتفق عليه، فلرب العمل أن يفسخ من غير أن ينتظر حلول ميعاد التسليم (م. 868). فالعبرة ليست بأي تأخير يسير، بل بتأخر يبلغ حداً ينتفي معه الرجاء في إتمام العمل على الوجه المطلوب في المدة المتفق عليها. وحق الفسخ هنا لا يعلَّق على حلول ميعاد التسليم.

هذا الحكم يُقرأ مع شرط المدة في عقد المقاولة. فإذا كان العمل تشييد وحدات في مجمع سكني بُيع بعضها على الخارطة، بقي بيع الوحدة موقوفاً على القيد لدى دائرة التسجيل العقاري، كما هو مبيَّن في صفحة شراء الوحدة السكنية على الخارطة في المجمعات. أما علاقة رب العمل بالمقاول في التأخر فتسري عليها المادة 868، بقطع النظر عن مسار قيد الملكية.

وإذا ظهر أثناء سير العمل وجه معيب في طريقة التنفيذ، كان لرب العمل إنذار المقاول وتجديد الطريقة أو طلب الفسخ أو تعهد العمل إلى مقاول آخر على النفقة، وفق المادة 869، على التفصيل المشروح في صفحة الالتزامات والعيوب. ويُذكر هنا فقط أن التأخر عن المدة، والعيب في طريقة التنفيذ أثناء العمل، طريقان مختلفان: الأول معلق على انتفاء الرجاء في الإتمام في الميعاد، والثاني معلق على الإنذار والأجل وإمكانية الإصلاح، ما لم يكن الإصلاح مستحيلاً.

ضمان العشر سنوات: محلّه، بدؤه، وميعاد الدعوى بعد التهدم

المهندس المعماري والمقاول يكفلان، لعشر سنوات، ما يقع من تهدم — كلياً كان أو جزئياً — في المباني والمنشآت الثابتة التي أقاماها، ولو رجع التهدم إلى عيب في الأرض، ولو أذن رب العمل بإقامة المنشآت وهي معيبة، إلا إذا اتجه قصد الطرفين إلى بقاء تلك المنشآت دون عشر سنوات. وتُحسب العشر من يوم تمام العمل وتسليمه. ويبطل كل شرط يراد به إسقاط هذا الضمان أو تضييقه (م. 870 أولاً).

ولا تسري الفقرة المتقدمة على ما قد يكون للمقاول من حق في الرجوع على المقاولين الذين تقبّلوا منه العمل (الفقرة 2). ويشمل الضمان المنصوص عليه في الفقرة 1 ما يوجد في المباني والمنشآت من عيوب يترتب عليها تهديد متانة البناء وسلامته (الفقرة 3). فمحل هذا الضمان ليس كل عيب في التشطيب أو في عمل يمكن كشفه عند المعاينة، بل التهدم الكلي أو الجزئي، والعيب الذي يهدد متانة البناء وسلامته، في مبانٍ أو منشآت ثابتة، وخلال عشر سنوات من إتمام العمل وتسليمه.

ودعوى هذا الضمان تسقط بمضي سنة تبدأ من وقوع التهدم أو من ظهور العيب (م. 870 رابعاً). فمدة العشر سنوات هي مدة قيام الضمان، ومدة السنة هي ميعاد رفع الدعوى بعد التهدم أو بعد انكشاف العيب.

إن اقتصر المهندس على التصميم، أو عمل المقاول تحت إشرافه

إذا اقتصر المهندس المعماري على وضع التصميم دون أن يكلَّف بالرقابة على التنفيذ، كان مسؤولاً عن العيوب التي أتت من التصميم دون العيوب التي ترجع إلى طريقة التنفيذ. وإذا عمل المقاول بإشراف مهندس معماري، أو بإشراف رب العمل الذي أقام نفسه مقام المهندس المعماري، فلا يكون المقاول مسؤولاً إلا عن العيوب التي تقع في التنفيذ دون العيوب التي تأتي من الغلط أو عدم التبصر في وضع التصميم. وإذا كان كل من المهندس المعماري والمقاول مسؤولاً عما وقع في العمل من عيب، كانا متضامنين في المسؤولية (م. 871).

ويسقط عن المهندس المعماري والمقاول الضمان المقرر في المادتين السابقتين إذا تبين من الظروف التي انكشفت فيها عيوب البناء أن هذه العيوب إنما نشأت عن أسباب لم تكن متوقعة وقت إقامة البناء (م. 872).

التسليم ودعوة رب العمل، وما يخرج عن هذا الضمان

معاينة العمل عند إتمامه، ودعوة رب العمل إلى التسلم بإنذار رسمي، وبدء مدة العشر سنوات من وقت إتمام العمل وتسليمه، تُقرأ في المادتين 873 و874 مع المادة 870. فالتسليم الذي تبدأ منه مدة الضمان العشري هو التسليم الذي يقع بعد إتمام العمل، فعلاً أو على الوجه الذي رسمته المادة 873 إذا امتنع رب العمل دون سبب مشروع. وهذا الربط يعيّن بدء المدة، ولا يجعل كل عيب ظاهر بعد المعاينة داخلاً في ضمان العشر سنوات.

وإذا نازع أحد الطرفين في قيام التأخر أو في شمول العيب لضمان المادة 870 أو في بدء مدتها أو في سقوط الدعوى بانقضاء السنة، نُظر النزاع أمام محكمة البداءة.

يتابع المكتب القراءة من بغداد، اليرموك.

الأساس القانوني والمصادر

1. القانون المدني رقم 40 لسنة 1951 (الوقائع العراقية، العدد 3015 في 8/9/1951) — المواد 868 و870 و871 و872 و873 و874

أسئلة شائعة

مواضيع ومقالات ذات صلة

• 01واجبات المقاول وعيوب العمل في عقد المقاولةما يلتزم به المقاول في المادة وطريقة التنفيذ، وكيف تُعالج عيوب العمل عند الاستلام وبعده، وفق المواد 864 إلى 890 من القانون المدني العراقي.
• 02شراء الوحدة السكنية على الخارطة في المجمعاتشراء وحدة سكنية على الخارطة في مجمع استثماري: انعقاد البيع بالتسجيل، والوعد بالبيع، وإجازة الاستثمار وفق قانون 13 لسنة 2006.
• 03ما يُراجع قبل إيجار عقار في بغداد وبعدهما يراجعه المؤجر في بغداد قبل عقد الإيجار وبعده وفق قانون إيجار العقار 87/1979 والقانون المدني، بيان وصفي لا قائمة.
• 04بيع العقار أو رهنه وخطوة الضريبة العقارية في المحافظات غير المنتظمة في إقليمبيع العقار أو رهنه وخطوة ضريبة العقار في المحافظات غير المنتظمة في إقليم، وفق قانون 162/1959 وقانون التسجيل العقاري 43/1971.
• 05دار بين ورثة لا يتفقون: ثلاث طرق للخروج من الشيوع في العقارخروج الشريك من الشيوع في العقار وفق القانون المدني: القسمة بالتسجيل إن اتفقوا، ودعوى محكمة البداءة إن اختلفوا، والبيع إن تعذّرت القسمة.

تحقّق دائماً من النص النافذ وتعديلاته في مصدره الرسمي.

للاستفسار عن مسألتك