وكيل يبيع العقار: متى يمتنع العزل، وما الذي تطلبه دائرة التسجيل قبل القيد؟
بائع في خارج العراق يوكّل قريباً ببيع داره، ويُكتب في الوكالة أنها غير قابلة للعزل. المشتري يدفع ويطمئن إلى الورقة، من غير قيد في دائرة التسجيل العقاري. هل انتقل الملك، وهل يستطيع الموكل أن يعزل الوكيل بعد أن تعلق بالوكالة حق الغير؟ يرتّب مكتب المحامي علي بركات في بغداد، اليرموك، الجواب من القانون المدني رقم 40 لسنة 1951 والقانون رقم 43 لسنة 1971 (التسجيل العقاري).
أصل الوكالة ونهايتها، والقيد حين يتعلق بها حق الغير
الوكالة عقد يجعل به الشخص غيره قائماً مقامه في تصرّف جائز معلوم (م. 927 مدني). وتنقضي بموت أحدهما أو بزوال أهليته، أو بتمام العمل الموكل فيه، أو بانقضاء أجلها (م. 946). وللموكل عزل الوكيل أو تضييق وكالته، وللوكيل اعتزالها، ولا يُعتد باتفاق على خلاف ذلك. غير أن تعلق حق الغير بالوكالة يمنع العزل أو التضييق إلا برضاه. ولا ينتج العزل أثره إلا حين يعلم به الطرف الآخر (م. 947).
هذا هو المعنى الذي يدور عليه وصف الوكالة بأنها غير قابلة للعزل في التعامل: ليس إسقاطاً لقاعدة العزل، بل قيداً يرد عندما يتعلق بالوكالة حق الغير. وقانون التسجيل العقاري يفصّل ذلك في التصرفات العقارية. فتنتهي الوكالة بموت الموكل أو الوكيل أو بخروج أحدهما عن الأهلية حتى لو تعلق بها حق الغير، أو بإتمام التصرف أو بانتهاء الأجل (م. 199 أولاً). وللموكل عزل الوكيل أو تقييد الوكالة، وللوكيل أن يعزل نفسه، لكن إذا تعلق بالوكالة حق الغير فلا يجوز العزل أو التقييد إلا برضاء الغير أو ثبوت استلامه للبدل، ويتحقق ذلك بتصريح تحريري مصدّق من جهة رسمية أو أمام الموظف في دائرة التسجيل العقاري (الفقرة 2).
ما يشترطه قانون التسجيل العقاري في الموكل والوكيل ونوع التصرف
يُشترط أن يكون الموكل والوكيل كاملي الأهلية (م. 196). ولا يجوز إجراء التصرفات العقارية وكالة ما لم يُنص على نوع التصرف صراحة بصورة مطلقة أو مقيّدة في الوكالة (م. 197). وليس للوكيل استعمال الوكالة لصالح نفسه أو لصالح ولده القاصر (م. 198). فصلاحية البيع يجب أن تظهر في نص الوكالة، ولا تُستنتج من مجرد حضور الوكيل.
وكالة مضى عليها زمن طويل، وإقرار الوكيل بحياة الموكل
لا تُقبل الوكالة في دائرة التسجيل العقاري إذا مضى على تنظيمها خمس عشرة سنة إلا إذا أيّدها الموكل (م. 201). ويُؤخذ إقرار الوكيل بأن موكله لا يزال حياً وكامل الأهلية ومستمراً على توكيله عند قيامه بإجراء التصرفات العقارية باسم موكله (م. 202).
وإذا جرى البيع وكالة فينبغي أن تتضمن الوكالة موقع العقار المبيع وتسلسله والبدل واسم المشتري وإقرار الأصيل بالقبض أو تخويل الوكيل بذلك، إلا إذا تضمن التوكيل صلاحيات مطلقة بالبيع، فحينئذ يجري الوكيل البيع بالكيفية التي يرتئيها وله قبض البدل (م. 205 أولاً).
الوكالة أداة تمثيل، والبيع لا ينعقد إلا بالتسجيل
كل ما تقدم ينظم الوكالة كأداة للتمثيل أمام دائرة التسجيل العقاري. أما بيع العقار نفسه فلا ينعقد إلا إذا سُجّل واستوفى الشكل الذي نص عليه القانون (م. 508 من القانون المدني والمادة 3 من قانون التسجيل العقاري). فالوكالة، ولو تعلق بها حق الغير، لا تقوم مقام التسجيل، ولا تنقل الملك بمجرد تنظيمها أو تصديقها. وتفصيل الفرق بين الوعد والبيع التام في صفحة الوعد بالبيع وانعقاد بيع العقار. ومديريات بغداد في صفحتها.
| المادة | المدة أو الحكم الزمني |
|---|---|
| 201 تسجيل عقاري | لا تُقبل الوكالة إذا مضى على تنظيمها خمس عشرة سنة إلا إذا أيّدها الموكل |
يتابع المكتب القراءة من بغداد، اليرموك.
الأساس القانوني والمصادر
- القانون المدني رقم 40 لسنة 1951 (الوقائع العراقية، العدد 3015 في 8/9/1951) — المواد 508 و927 و946 و947
- القانون رقم 43 لسنة 1971 (التسجيل العقاري) (الوقائع العراقية، العدد 1995 في 10/5/1971) — المادتان 196–202 و205
أسئلة شائعة
هل تنقل الوكالة التي يتعلق بها حق الغير ملكية العقار من غير تسجيل البيع؟
لا. بيع العقار لا يتم إلا بقيده في دائرة التسجيل العقاري (م. 508 مدني والمادة 3 من قانون التسجيل العقاري). الوكالة أداة تمثيل، ولو تعلق بها حق الغير وفق المادة 947.
متى لا يجوز للموكل عزل الوكيل؟
إن تعلق بالوكالة حق للغير، امتنع العزل أو التضييق إلا برضا ذلك الغير (م. 947 مدني). وفي التصرفات العقارية أضافت المادة 199 من قانون التسجيل العقاري أن العزل أو التقييد لا يجوز إلا برضاء الغير أو ثبوت استلامه للبدل بتصريح تحريري مصدّق.
هل تُقبل وكالة مضى على تنظيمها زمن طويل؟
لا تُقبل الوكالة في دائرة التسجيل العقاري إذا مضى على تنظيمها خمس عشرة سنة إلا إذا أيّدها الموكل (م. 201). ويُؤخذ إقرار الوكيل بأن الموكل لا يزال حياً وكامل الأهلية ومستمراً على توكيله (م. 202).
مواضيع ومقالات ذات صلة
- 01وُقّعت ورقة البيع وسُلّمت المفاتيح: متى ينعقد بيع العقار ومتى يبقى وعداً؟الوعد بالتعاقد في المادة 91 من القانون المدني، وبيع العقار الذي لا ينعقد إلا بالتسجيل وفق المادتين 90 و508 وقانون التسجيل العقاري.
- 02مديريات التسجيل العقاري في بغداد بين الكرخ والرصافةكيف تُراجع دائرة التسجيل العقاري في بغداد وفق قانون 43/1971: الاختصاص المكاني بحسب منطقة أعمال الدائرة وموقع العقار وسجله.
- 03بيع العقار أو رهنه وخطوة الضريبة العقارية في المحافظات غير المنتظمة في إقليمبيع العقار أو رهنه وخطوة ضريبة العقار في المحافظات غير المنتظمة في إقليم، وفق قانون 162/1959 وقانون التسجيل العقاري 43/1971.
- 04ما يُراجع قبل إيجار عقار في بغداد وبعدهما يراجعه المؤجر في بغداد قبل عقد الإيجار وبعده وفق قانون إيجار العقار 87/1979 والقانون المدني، بيان وصفي لا قائمة.
- 05دار بين ورثة لا يتفقون: ثلاث طرق للخروج من الشيوع في العقارخروج الشريك من الشيوع في العقار وفق القانون المدني: القسمة بالتسجيل إن اتفقوا، ودعوى محكمة البداءة إن اختلفوا، والبيع إن تعذّرت القسمة.