تحويل صنف الأرض من زراعي إلى سكني أو تجاري

يتابع مكتب المحامي علي بركات في بغداد بيان كيف يُقيَّد في السجل العقاري تغيير جنس الأرض أو صنفها، حين يُراد الانتقال من استعمال زراعي إلى استعمال سكني أو تجاري. الإطار هو قانون التسجيل العقاري رقم 43 لسنة 1971، المنشور في الوقائع العراقية، العدد 1995، في 10/5/1971، ولا سيما المواد 72 و75 و88 و276 إلى 284.

ما يثبته السجل من الجنس والصنف

تخصص الصحيفة الأولى من السجل العقاري لتدوين الأوصاف الثابتة للعقار، ومنها المحافظة والقضاء والناحية والمحلة أو المقاطعة، والحدود والمساحة، مع الجنس والصنف والنوع والمشتملات وحقوق الارتفاق، وفق المادة 72 ثانياً. وتُدوَّن التغييرات الطارئة على العقار فيما يخص الصنف أو النوع أو الجنس أو المشتملات في الصحيفة الأولى، مع الإشارة إلى مستند التسجيل أو التعديل بصورة مختصرة، وفق المادة 75 ثانياً. فما لم يُقيَّد في هذه الصحيفة يبقى وصف العقار على ما كان عليه في السجل، ولو تغيّر الاستعمال في الواقع.

ويجري الكشف على العقار عند تسجيل التصرفات الفعلية التي تستوجب الكشف بطبيعتها، كالإفراز والتوحيد وتصحيح الجنس، وفق المادة 88. والمعاملة تُراجع في دائرة التسجيل العقاري التي يقع العقار في منطقة أعمالها. وتعيين تلك الدائرة في بغداد مشروح في صفحة مديريات التسجيل العقاري في بغداد بين الكرخ والرصافة.

تصحيح الجنس عند تغيّر الاستعمال فعلاً

يُصحَّح جنس العقار عند إجراء التغييرات المادية فيه بإحداث الأبنية والمنشآت أو الغراس، أو إضافة محدثات أو مغروسات جديدة، أو أي تغيير في المحدثات أو المغروسات يؤدي إلى تغيّر جنس العقار من حيث استغلاله أو استعماله، أو عند زوال المحدثات أو المغروسات، ما لم يوجد نص قانوني يقضي بغير ذلك، وفق المادة 279. فتصحيح الجنس مربوط بتغيير مادي في العقار يغيّر وجه الاستغلال أو الاستعمال، لا بمجرد رغبة مكتوبة في نقل الوصف من زراعي إلى سكني أو تجاري.

ويجري التسجيل بطلب من المالك بالاستناد إلى كشف أصولي يؤيد حصول التغييرات الفعلية بحيث يصبح العقار صالحاً للاستعمال أو الاستغلال بوضعه الجديد بحسب العرف المحلي، وفق المادة 280 أولاً. وإذا وقعت تصرفات جبرية، كالبيع بالمزايدة والاستملاك، على عقار تغيّر جنسه فعلاً عما هو عليه في السجل، سُجل تصحيح الجنس مع التصرف القانوني في تسجيل عقاري واحد دون طلب من صاحب الحقوق العينية، وفق الفقرة 3.

ويُشترط في تصحيح الجنس اتحاد ملكية الأرض والمنشآت أو المغروسات القائمة عليها، باستثناء المساطحة أو ما يقرره القانون. وإذا وُجدت محدثات أو مغروسات تعود لغير مالكي الأرض، أو تعود لبعضهم، وذلك بزعم شرعي، فلا يُصحَّح جنس العقار ويُكتفى بتأشيرها في السجل، وفق المادة 281. وتُسجل التصرفات الرضائية وحقوق الإرث والانتقال على العقار الذي تغيّر جنسه فعلاً بعد تصحيح الجنس بوقت واحد، وفق المادة 282.

وإجازة البناء من أمانة بغداد أو من مديرية البلدية، حيث تلزم، إجراء سابق أو ملازم للتغيير المادي، وهي موضوع صفحة إجازة البناء من أمانة بغداد أو البلدية. والإجازة وحدها لا تقوم مقام قيد تصحيح الجنس في السجل.

الإفراز إلى قطع سكنية وتصحيح صنف الأراضي الأميرية

يستند تسجيل إفراز العقار الواقع داخل حدود البلدية إلى مخطط منظَّم وفقاً للقانون ومصدَّق منها، وفق المادة 284 أولاً. ففي بغداد يكون التصديق من أمانة بغداد، وفي مدينة أخرى من البلدية التي يقع العقار في حدودها. ويخضع تسجيل إفراز العقارات الكائنة خارج حدود البلديات إلى قطع سكنية لموافقة الوحدة الإدارية بقرار مسبَّب، وفق الفقرة 2. ويستند إفراز العقارات الكائنة خارج حدود البلديات إلى قطع زراعية إلى مخطط مؤيد من دائرة التسجيل العقاري، بشرط أن يكون القسم المفرز صالحاً للاستغلال الزراعي، وفق الفقرة 3. ويخضع إفراز البساتين، داخل حدود البلدية أو خارجها، إلى القيود المفروضة بموجب قانون الإصلاح الزراعي، وفق الفقرة 4.

أما تصحيح صنف الأراضي الأميرية المفوضة بالطابو أو الممنوحة باللزمة أو الموقوفة وقفاً غير صحيح، فيُسجل وفقاً للقرار الصادر من السلطة المخولة قانوناً، دون حاجة إلى إقرار صاحب حق التصرف، سواء جرى التصحيح نقداً أو عيناً، وفق المادة 276. وإذا جرى التصحيح نقداً سُجلت الأرض ملكاً باسم صاحب حق التصرف. وإذا جرى عيناً استُند إلى خارطة التصحيح، وسُجل نصيب كل من الجهة الرسمية وصاحب حق التصرف ملكاً باسمه. هذا مسار لصنف الأراضي الأميرية، وهو غير تصحيح الجنس عند إحداث أبنية تغيّر استعمال أرض يظهر وصفها في السجل زراعياً. وقد أشار قانون الاستملاك رقم 12 لسنة 1981، في المادة 2 ثانياً، إلى قانون توحيد أصناف أراضي الدولة رقم 53 لسنة 1976 في معرض حقوق التصرف في الأراضي المملوكة للدولة.

وإذا اختلف جنس العقارات عند توحيدها، جرى التوحيد بالوصف الغالب للعقار عند التوحيد، وفق المادة 299 ثانياً. وما يتصل بمشروع سكني استثماري على أرض يُراد تغيير استعمالها يُقرأ أيضاً في صفحة شراء الوحدة السكنية على الخارطة في المجمعات.

الأساس القانوني والمصادر

1. قانون التسجيل العقاري رقم 43 لسنة 1971 (الوقائع العراقية، العدد 1995 في 10/5/1971) — المواد 72 و75 و88 و276–284
2. قانون الاستملاك رقم 12 لسنة 1981 المعدّل (الوقائع العراقية، العدد 2817 في 16/2/1981) — المادة 2

أسئلة شائعة

مواضيع ومقالات ذات صلة

• 01إجازة البناء من أمانة بغداد أو البلديةإجازة البناء في بغداد من أمانة بغداد، وفي سائر المدن من مديرية البلدية، وأثر البناء في جنس العقار وفق قانون التسجيل العقاري 43/1971.
• 02مديريات التسجيل العقاري في بغداد بين الكرخ والرصافةكيف تُراجع دائرة التسجيل العقاري في بغداد وفق قانون 43/1971: الاختصاص المكاني بحسب منطقة أعمال الدائرة وموقع العقار وسجله.
• 03شراء الوحدة السكنية على الخارطة في المجمعاتشراء وحدة سكنية على الخارطة في مجمع استثماري: انعقاد البيع بالتسجيل، والوعد بالبيع، وإجازة الاستثمار وفق قانون 13 لسنة 2006.
• 04ما يُراجع قبل إيجار عقار في بغداد وبعدهما يراجعه المؤجر في بغداد قبل عقد الإيجار وبعده وفق قانون إيجار العقار 87/1979 والقانون المدني، بيان وصفي لا قائمة.
• 05بيع العقار أو رهنه وخطوة الضريبة العقارية في المحافظات غير المنتظمة في إقليمبيع العقار أو رهنه وخطوة ضريبة العقار في المحافظات غير المنتظمة في إقليم، وفق قانون 162/1959 وقانون التسجيل العقاري 43/1971.

تحقّق دائماً من النص النافذ وتعديلاته في مصدره الرسمي.

للاستفسار عن مسألتك