كيف تقرأ سند العقار قبل الشراء؟
قبل دفع العربون أو توقيع ورقة أولية، يطلب المشتري عادة رؤية «سند الطابو». لكن قراءة السند لا تعني الاكتفاء باسم المالك في أعلى الورقة. يوضح مكتب المحامي علي بركات في بغداد، اليرموك، طريقة فحص السند حتى يعرف المشتري ما الذي يشتريه، ومن يملك حق التصرف فيه، وما القيود المسجلة عليه.
السند يصدر عن السجل ولا يحل محله
تعرف المادة 1 من قانون التسجيل العقاري رقم 43 لسنة 1971 السند بأنه ورقة تستخرجها الدائرة من السجل حين يصبح القيد نهائياً. وتعد المادة 10 السجلات وصورها المصدقة وسنداتها أساساً لإثبات الحقوق، وتجعل السجل هو المرجع عند اختلافه مع سجل الإجمال. معنى ذلك أن السند المسلم للمالك قبل سنوات يعطي صورة عن تاريخ إصداره، ولا يكشف بالضرورة كل ما قيّد بعده. لذلك تُطلب صورة سجل حديثة قبل إبرام أي التزام مالي.
تعريف الوحدة العقارية
تعرف المادة 81 الوحدة العقارية بالتسلسل الخاص بها أو برقم القطعة والمقاطعة، وتجعل السجل أساساً لتعريفها. وفي القراءة الأولى تُطابق البيانات التالية مع ما يعرضه البائع:
- رقم القطعة واسم المقاطعة أو التسلسل.
- الموقع والمساحة والجنس والنوع والمشتملات.
- طبيعة الحق: ملك صرف، أو حق تصرف، أو حصة شائعة، أو طابق أو شقة.
إذا قال البائع إن البيت مبني من طابقين والسجل يذكر أرضاً، أو كانت المساحة على الواقع مختلفة، فهذه ليست مسألة شكلية. فالمادة 90 تجعل محضر الكشف متضمناً تطبيق الحدود والأوصاف والحقوق، وما يظهر في الكشف يؤثر في المعاملة.
من يملك حق التصرف؟
تبين المادة 136 أن «حكم السند» إشارة في السجل تمكّن صاحب الحق المدرج فيه، دون غيره، من إجراء التصرفات الرضائية. والسند يكون لجميع أصحاب الحقوق الأصلية، ولكل شريك في الشيوع أن يطلب سنداً بسهامه. فإذا كان المعروض حصة، تُحسب الأسهم الواردة في السجل، ويُعرف ما إذا كان البائع يبيع كل ما يملك أو جزءاً منه، وما إذا كانت موافقة الشركاء لازمة بحسب نوع التصرف.
وإذا تكلم شخص باسم المالك، فلا يكفي أن يحمل السند الأصلي. تُقرأ الوكالة أو الصفة القانونية التي يستند إليها، ويُطابق اسم المالك وهويته مع القيد. أما السند الذي لم تُدفع رسوم تسجيل سهامه أو لم يكتسب تسجيلها الشكل النهائي فلا يُعطى أصلاً، وفق المادة 136 ثالثاً.
الحقوق والقيود التي تُقرأ بعين المشتري
تعرف المادة 96 موانع التسجيل، ومنها الحجز الصادر من سلطة قضائية أو رسمية، والحجر، وموانع أخرى مثبتة في السجل أو الإضبارة. وتُمسك الدائرة سجلاً خاصاً للحجز بموجب المادة 97، ويؤشر رقم الحجز وتاريخه في سجل العقار أو إضبارته وفق المادة 98. كما قد يرد رهن، أو حق امتياز، أو إشارة عدم تصرف مرتبطة بقرض أو بمشروع. وقراءة الإشارة تبدأ بسؤالين: من الجهة التي وضعتها، وما المعاملة التي تمنعها؟
ولا تُبنى نتيجة نهائية على وجود الإشارة وحدها. فالمادة 101 تذكر تصرفات يجوز تسجيلها على العقار المحجوز، والمادة 103 تحدد طرق رفع الحجز. لكن المشتري يحتاط بألا يدفع الثمن قبل معرفة أثر الإشارة على البيع المطلوب.
المطابقة على الأرض والإضبارة
الإضبارة، كما يظهر في المادة 84، تُدقق لمطابقة الأوصاف وعدم وجود موانع. لذلك يُقارن السند بالموقع: الحدود، والأبواب، والمنافذ، وما إذا كان جزء من البناء مقاماً على ملك مجاور أو على أرض عامة. وإذا كان هناك شاغل، يُعرف أساس إشغاله قبل الشراء، لأن انتقال الملكية لا يمحو حقوق الإيجار المحمية تلقائياً.
ترتيب عملي للفحص قبل الالتزام
يفيد أن تسير المراجعة بترتيب ثابت. أولاً تُطلب صورة قيد حديثة من الدائرة التي يقع العقار ضمن اختصاصها. ثانياً تُقارن هوية البائع وأسهمه بما في القيد. ثالثاً تُقرأ كل إشارة مدونة ويُعرف مصدرها. رابعاً يُزار الموقع وتُطابق الحدود والبناء. وبعد ذلك فقط يُكتب الاتفاق الأولي، مع ربط دفع الثمن بإتمام معاملة النقل في الدائرة. أما إذا كان المشتري أجنبياً، فتُراجع شروط التملك أولاً في تملك الأجنبي للعقار في العراق.
الأساس القانوني والمصادر
أسئلة شائعة
هل السند القديم كافٍ لمعرفة عدم وجود حجز؟
لا يكفي بذاته. السند يعبر عن السجل عند إصداره، ويُطلب ما يبين الحالة الحالية من الدائرة.
ماذا يعني أن البائع يملك أسهماً؟
يعني أن ملكه حصة شائعة في العقار، فيُحسب عدد الأسهم ونطاق التصرف المسموح به.
هل تكفي صورة السند المرسلة بالهاتف؟
تفيد في المراجعة الأولية فقط، أما التحقق من القيد فيرجع إلى دائرة التسجيل العقاري المختصة.
مواضيع ومقالات ذات صلة
- 01نقل ملكية العقار في دائرة التسجيل العقاري: من الطلب إلى القيد النهائيمراحل نقل ملكية العقار في العراق وفق القانون 43 لسنة 1971: الاستمارة، المرفقات، الكشف، الإقرار، التدقيق والسند.
- 02الرهن التأميني والحجز التنفيذي على العقارالفرق بين الرهن التأميني الذي لا ينعقد إلا بالتسجيل وفق المادة 1286 مدني، والحجز التنفيذي على العقار وفق المادتين 86 و87 تنفيذ.
- 03هل يُسجَّل عقار في العراق باسم شخص غير عراقي؟شروط تسجيل العقار باسم غير العراقي والموافقات والحقوق المسجلة في دائرة التسجيل العقاري.
- 04ما يُراجع قبل إيجار عقار في بغداد وبعدهما يراجعه المؤجر في بغداد قبل عقد الإيجار وبعده وفق قانون إيجار العقار 87/1979 والقانون المدني، بيان وصفي لا قائمة.
- 05بيع العقار أو رهنه وخطوة الضريبة العقارية في المحافظات غير المنتظمة في إقليمبيع العقار أو رهنه وخطوة ضريبة العقار في المحافظات غير المنتظمة في إقليم، وفق قانون 162/1959 وقانون التسجيل العقاري 43/1971.