نقل ملكية العقار في دائرة التسجيل العقاري: من الطلب إلى القيد النهائي

يقول كثير من الناس «اشتريت البيت» بمجرد توقيع ورقة بين البائع والمشتري. أما في نظام التسجيل العقاري العراقي فالتصرف ينعقد في الدائرة المختصة. يشرح مكتب المحامي علي بركات في بغداد، اليرموك، المراحل الرئيسية لمعاملة النقل، والنقاط التي ينشأ عنها التأخير عادة.

لماذا يبدأ الشراء من القيد؟

تنص المادة 3 من قانون التسجيل العقاري رقم 43 لسنة 1971 على ربط انعقاد التصرف في العقار بقيده لدى الدائرة المختصة. وتؤكد المادة 508 من القانون المدني هذا المعنى في بيع العقار. لهذا تبقى الورقة الموقعة خارج الدائرة اتفاقاً سابقاً تُقرأ آثاره على حدة، ولا تُعامل كبديل عن السند الجديد. ويُراجع الفرق بين التعهد بالبيع والبيع التام في الوعد بالبيع والبيع التام.

الاستمارة وما يُرفق بها

تتطلب المادة 82 استمارة يوقعها المتعاقدون أو طالبو التسجيل أو من ينوب عنهم. وتتضمن تعريف العقار برقم التسلسل أو القطعة والمقاطعة، وموقعه وأوصافه ونوعه ومساحته كما وردت في سنده وسجله، ونوع المعاملة ومدى شمولها للعقار، وأسماء الأطراف وهوياتهم وحالتهم المدنية. وبحسب المادة 83 يرفق بالطلب السند أو صورة السجل، والوثائق التي تقوم عليها المعاملة كالوكالة والقسام والحجة الشرعية أو الحكم البات.

عملياً، تبدأ المراجعة بمقارنة بيانات العقد الخاص مع القيد. فالاختلاف في رقم القطعة أو المساحة أو اسم المالك يستوقف المعاملة. وإذا كان البائع يتصرف بوكالة، تُقرأ حدود الوكالة وتاريخها وما إذا كانت تشمل هذا التصرف تحديداً.

التدقيق في الإضبارة والسجل

بموجب المادة 84 تُسجل الاستمارة في سجل الواردة، ثم تُدقق إضبارة العقار للتأكد من مطابقة الأوصاف وعدم وجود موانع قانونية، ويُدقق السجل لمطابقة البيانات. وتمنح المادة 85 رئيس الدائرة أو من يخوله فحص الوثائق من حيث شكلها واتفاقها مع المعاملة وأوصاف العقار. وتعرف المادة 96 موانع التسجيل، ومنها الحجز الصادر من جهة قضائية أو رسمية، والحجر، والموانع الأخرى المثبتة في السجل أو الإضبارة.

لذلك يُطلب قبل تحديد موعد النقل ما يبين وجود الحجز أو الرهن أو إشارة عدم التصرف. وجود إشارة لا يعني دائماً منع كل معاملة؛ فالمادة 101 تبين تصرفات يجوز قيدها على العقار المحجوز. لكن نوع الإشارة يحدد الخطوة التالية.

الكشف وتقدير القيمة

الكشف، وفق المادة 87، هو تثبيت الأوصاف القائمة والقيمة الحقيقية للعقار. وتحدد المادة 88 حالات إجرائه، ومنها المعاملات المتعلقة بالحقوق الأصلية إذا مضت سنة كاملة على تقدير قيمة العقار. ويُنظم محضر في الموقع يبين تطبيق الحدود والأوصاف والحقوق وتقدير القيمة، وفق المادة 90. وتتيح المادة 95 الاعتراض على معلومات المحضر قبل تسجيل المعاملة، مع إمكان إعادة الكشف بلجنة خاصة.

فإذا ظهر بناء غير مثبت في السجل، فقد يكون للعقار وضع مختلف عن الوصف المدون. ومسألة تصحيح الجنس تُبحث في إجازة البناء وأثر البناء في السجل.

الإقرار أمام الموظف المختص

تشترط المادة 107 إقرار المتعاقدين أمام الموظف المختص في التصرفات الرضائية. وتجعل المادة 109 انعقاد التصرف بمجلس واحد بإيجاب وقبول بعد تلاوة شرح الإقرار، مع تعريف شخصية المتعاقدين بالوثائق الرسمية أو بمعرفة الموظف أو شهادة شاهدين. وتتناول المادة 108 أخذ الإقرار خارج الدائرة ضمن منطقة الاختصاص عند وجود عذر يمنع الحضور.

وإذا كان أحد الطرفين في محافظة أخرى، فالمادة 120 تجيز للدائرة المختصة إنابة دائرة تسجيل عقاري أخرى لإبرام العقد بطلب أحد المتعاقدين. وتبين المواد التالية لها كيف تُرسل المعاملة وتعاد، ومتى يعد العقد منعقداً في الدائرة المنابة.

التدقيق والسند الجديد

تُدقق المعاملات شهرياً من هيئات التدقيق وفق المادة 128، ولها أن تصادق أو تعترض على الخطأ والنقص الجوهري، وفق المادة 129. ويكتسب التسجيل شكله النهائي بالمصادقة عليه من جهات التدقيق ولو لم يصدر سنده، وفق المادة 133. ثم تصدر الدائرة السند بالأوصاف الثابتة والحقوق الأخرى، ويصادق عليه الموظفون ورئيس الدائرة ويختم بالختم الرسمي، وفق المادة 134.

الأساس القانوني والمصادر

1. قانون التسجيل العقاري رقم 43 لسنة 1971
2. القانون المدني رقم 40 لسنة 1951

أسئلة شائعة

مواضيع ومقالات ذات صلة

• 01كيف تقرأ سند العقار قبل الشراء؟قراءة سند العقار في العراق قبل الشراء: صورة السجل الحديثة، التعريف بالعقار، المالكون، الحجوز، الرهن، الإشارات والمطابقة على الموقع.
• 02وُقّعت ورقة البيع وسُلّمت المفاتيح: متى ينعقد بيع العقار ومتى يبقى وعداً؟الوعد بالتعاقد في المادة 91 من القانون المدني، وبيع العقار الذي لا ينعقد إلا بالتسجيل وفق المادتين 90 و508 وقانون التسجيل العقاري.
• 03مديريات التسجيل العقاري في بغداد بين الكرخ والرصافةكيف تُراجع دائرة التسجيل العقاري في بغداد وفق قانون 43/1971: الاختصاص المكاني بحسب منطقة أعمال الدائرة وموقع العقار وسجله.
• 04ما يُراجع قبل إيجار عقار في بغداد وبعدهما يراجعه المؤجر في بغداد قبل عقد الإيجار وبعده وفق قانون إيجار العقار 87/1979 والقانون المدني، بيان وصفي لا قائمة.
• 05بيع العقار أو رهنه وخطوة الضريبة العقارية في المحافظات غير المنتظمة في إقليمبيع العقار أو رهنه وخطوة ضريبة العقار في المحافظات غير المنتظمة في إقليم، وفق قانون 162/1959 وقانون التسجيل العقاري 43/1971.

تحقّق دائماً من النص النافذ وتعديلاته في مصدره الرسمي.

للاستفسار عن مسألتك