ما يُراجع قبل إيجار عقار في بغداد وبعده

يتابع مكتب المحامي علي بركات في بغداد بيان ما يُراجع عند إيجار عقار، من جانب المؤجر، قبل إبرام العقد وبعده. الإطار يجمع قانون إيجار العقار رقم 87 لسنة 1979 المعدّل، المنشور في الوقائع العراقية، العدد 2719، في 30/6/1979، وأحكام الإيجار في القانون المدني رقم 40 لسنة 1951، وقيود دائرة التسجيل العقاري وفق قانون التسجيل العقاري رقم 43 لسنة 1971.

تعيين الإطار قبل إبرام العقد

أول ما يُراجع هو نطاق القانون الذي يسري على العقد. فأحكام قانون إيجار العقار تسري على العقارات المبنية المؤجرة لأغراض السكنى للعراقيين، الواقعة ضمن حدود أمانة بغداد والبلديات، وفق المادة 1 أولاً. ويستثنى من ذلك، ويخضع لإيجار القانون المدني أو القوانين الخاصة، ما عدّدته الفقرة 2، ومنها العقارات المعدة للسكنى التي تؤجرها الدولة أو الأشخاص المعنوية العامة للعاملين فيها، والعقارات المؤجرة لغير العراقيين أشخاصاً أو هيئات. أما إيجار محل تجاري أو عقار خارج هذا النطاق فيُقرأ في أحكام الإيجار الواردة في القانون المدني، بدءاً من المادة 722 التي تعرّف الإيجار بأنه تمليك منفعة معلومة بعوض معلوم لمدة معلومة. هذا التعيين يسبق صياغة الشروط، لأن مواعيد دفع الأجرة وامتداد العقد وأسباب التخلية لا تُنقل من قانون إلى آخر جزافاً.

ويُراجع سند الملكية أو صورة السجل العقاري، لأن السجلات العقارية وصورها المصدقة وسنداتها أساس لإثبات حق الملكية، وهي حجة على الناس كافة بما دُوّن فيها ما لم يُطعن فيها بالتزوير، وفق المادة 10 من قانون التسجيل العقاري. وما يُرفق بطلب التسجيل، من سند أو صورة سجل ووثائق تستند إليها المعاملة، مبيَّن في المادة 83 من القانون نفسه. فالمؤجر يبيّن صفته مالكاً أو وكيلاً أو ولياً، وهذا يلتقي مع ما يشترطه القانون المدني لنفاذ الإيجار من أن يكون المؤجر مالكاً لما يؤجره أو وكيلاً للمالك أو ولياً عليه، وفق المادة 723.

وتُعيَّن مدة الإيجار في العقد. فإذا لم تُعيَّن، عُدّ الإيجار منعقداً لمدة سنة تبدأ من الوقت المسمى في العقد، فإن لم يُسمَّ، فمن تاريخ تسليم المأجور إلى المستأجر خالياً من الشواغل، وفق المادة 2 من قانون إيجار العقار، وذلك في العقود الداخلة في نطاقه.

شروط التسليم والأجرة أثناء سريان العقد

على المؤجر أن يسلّم المأجور للمستأجر بحالة تصلح للانتفاع به وفق العقد، بموجب المادة 8 من قانون إيجار العقار. وفي العقود الخاضعة للقانون المدني يبقى جوهر الالتزام تمكين المستأجر من الانتفاع بالمأجور، وفق المادة 722.

وتُدفع أجرة العقارات المشمولة بقانون إيجار العقار سلفاً بأقساط شهرية، بصرف النظر عن مدة سريان العقد، ويقع باطلاً كل اتفاق يقضي بخلاف ذلك، وفق المادة 10 أولاً. وإذا كان المؤجر هو الدولة أو الأشخاص المعنوية العامة، فللمستأجر أن يدفع الأجرة شهرياً أو بقسط واحد أو أكثر. ويجوز الدفع بواسطة الكاتب العدل أو بحوالة مصرفية أو بريدية لحساب المؤجر. وإذا امتنع المؤجر عن قبض القسط المستحق، فللمستأجر أن يودعه لدى الكاتب العدل في المدينة التي يقع فيها العقار خلال خمسة عشر يوماً من تاريخ استحقاقه، ويتحمل المؤجر مصاريف الإنذار والإيداع، وتُستقطع من القسط المودع، وفق الفقرتين 2 و3.

ويُحظر الإيجار من الباطن أو التنازل عنه كلاً أو جزءاً إلا إذا اتفق الطرفان تحريرياً على خلاف ذلك، وفق المادة 11. ولا يجوز للمستأجر أن يُسكن معه في المأجور غير من ذكروا في العقد إلا بموافقة المؤجر التحريرية، مع الاستثناءات التي بيّنتها المادة 13 لفريق من الأصول والفروع ومن يقضي القانون أو العرف بإعالتهم، بشروطها.

هذا البيان وصف لما يرتبه القانون على المؤجر والمستأجر في وثائق العقد وسير الأجرة؛ أما مركز المستأجر بعد إنذار الكاتب العدل فمسار مستقل.

ما يُراجع بعد العقد وعند انتقال الملك أو خلو العقار

إذا انتقلت ملكية العقار، حلّ المالك الجديد محل سلفه المؤجر في الحقوق والالتزامات المقررة بموجب قانون إيجار العقار، وفق المادة 14 أولاً. وعلى المالك الجديد أن يخطر المستأجر بواسطة الكاتب العدل بانتقال الملكية خلال ثلاثين يوماً تبدأ من اليوم التالي لتاريخ تسجيل العقار باسمه، ويرفق بالإخطار وثيقة صادرة من دائرة التسجيل العقاري تؤيد ذلك، وعليه أيضاً مراجعة دائرة ضريبة العقار لتأشير انتقال الملكية خلال ثلاثين يوماً تبدأ من اليوم التالي لتاريخ تبليغ المستأجر، وفق الفقرة 2.

وإذا خلا عقار معد للإيجار لغرض السكنى، ألزم القانون مالكه بإخبار دائرة ضريبة العقار ومكتب المعلومات، أو مركز الشرطة عند عدم وجود المكتب، بخلو العقار خلال خمسة عشر يوماً من تاريخ خلوه، وفق المادة 20. والخلو هنا معناه فراغ العقار من الشاغل، لا بدل يُتفق عليه خارج الأجرة.

أما طلب التخلية لعدم دفع قسط الأجرة فله مدد وإنذار بواسطة الكاتب العدل، وهو موضوع صفحة دعوى التخلية لعدم دفع الأجرة. وما يتصل بإيجار المحل التجاري يُقرأ في صفحة إيجار المحل التجاري وبدل الخلو (الجدك)، لأن نطاق قانون 87 لسنة 1979، كما مرّ، مربوط بأغراض السكنى.

الأساس القانوني والمصادر

1. قانون إيجار العقار رقم 87 لسنة 1979 المعدّل (الوقائع العراقية، العدد 2719 في 30/6/1979)
2. القانون المدني رقم 40 لسنة 1951 (الوقائع العراقية، العدد 3015 في 8/9/1951) — المادة 722 وما يليها
3. قانون التسجيل العقاري رقم 43 لسنة 1971 (الوقائع العراقية، العدد 1995 في 10/5/1971) — المادتان 10 و83

أسئلة شائعة

مواضيع ومقالات ذات صلة

• 01قسط الإيجار لم يُدفع: عدّ الأيام السبعة ثم الإنذار ثم الثمانية قبل رفع الدعوىعدّ المدد في المادة 17 أولاً من قانون إيجار العقار 87/1979: سبعة أيام بعد الاستحقاق، إنذار الكاتب العدل، ثم ثمانية أيام، والحماية مرة واحدة في السنة.
• 02إيجار المحل التجاري وبدل الخلو (الجدك)إيجار المحل التجاري في العراق وفق أحكام الإيجار في القانون المدني، وبدل الخلو (الجدك) كاتفاق تعاقدي، مع بيان نطاق قانون 87/1979.
• 03بيع العقار أو رهنه وخطوة الضريبة العقارية في المحافظات غير المنتظمة في إقليمبيع العقار أو رهنه وخطوة ضريبة العقار في المحافظات غير المنتظمة في إقليم، وفق قانون 162/1959 وقانون التسجيل العقاري 43/1971.
• 04دار بين ورثة لا يتفقون: ثلاث طرق للخروج من الشيوع في العقارخروج الشريك من الشيوع في العقار وفق القانون المدني: القسمة بالتسجيل إن اتفقوا، ودعوى محكمة البداءة إن اختلفوا، والبيع إن تعذّرت القسمة.
• 05تملك العقار بمرور الزمان ووضع اليدمتى لا تُسمع دعوى الملك على حائز عقار غير مسجّل: خمس عشرة سنة، أو خمس سنوات بحسن النية وسبب صحيح، وفق المادة 1158 مدني.

تحقّق دائماً من النص النافذ وتعديلاته في مصدره الرسمي.

للاستفسار عن مسألتك