كتابة عقد إيجار السكن وإيداع نسخته خلال ثلاثين يوماً

يحدث أن يُسلَّم البيت بمفتاح واتفاق شفهي، ثم يختلف الطرفان بعد شهور على مدة العقد أو على عدد الساكنين. وقانون إيجار العقار رقم 87 لسنة 1979 يضع للسكن الداخل في نطاقه قاعدة شكلية واضحة. يشرح مكتب المحامي علي بركات في بغداد، اليرموك، هذه القاعدة وما يتصل بها عند كتابة العقد.

هل العقد داخل في نطاق القانون؟

يسري القانون، بحسب المادة 1، على البيوت والشقق المبنية التي يستأجرها عراقيون للسكن ضمن حدود أمانة بغداد والبلديات، مع استثناءات منها العقار المؤجر لغير العراقيين. فإذا كان المستأجر أجنبياً أو كان الغرض تجارياً، تنتقل القراءة إلى قواعد الإيجار في القانون المدني أو إلى تشريع خاص. والإطار العام لملف المؤجر مشروح في ملف المؤجر قبل الإيجار وبعده، أما هذه الصفحة فتركز على الكتابة والإيداع وما يُدوَّن في الورقة.

واجب الورقة المكتوبة ومهلة الثلاثين يوماً

تلزم المادة 7 رابعاً (أ) المؤجر والمستأجر معاً بتحرير العقد كتابة، وبتسليم نسخة إلى ضريبة العقار وأخرى إلى مكتب المعلومات، ويحل مركز الشرطة محل المكتب في المكان الذي يخلو منه، في أجل لا يزيد على ثلاثون يوماً من تاريخ إبرامه. والالتزام مشترك، فلا يحسن أن يفترض كل طرف أن الآخر سيتولاه.

ويُحتفظ بما يدل على الإيداع وتاريخه. فهذا الدليل يفيد عند أي نزاع لاحق على تاريخ بدء الإيجار أو شروطه، ويقطع الجدل حول وجود العقد أصلاً.

أثر الإهمال: الإثبات بكل الطرق

تعالج المادة 7 رابعاً (ب) الحالة التي لا يُكتب فيها العقد أو لا تودع نسخته. فإذا مضت سنة أو أكثر على الاتفاق وعلى سكن المستأجر في العقار، ولم يعترض المالك كتابة، وكان هو أو نائبه داخل العراق طوال تلك السنة، صار للمستأجر أن يثبت العلاقة وبنودها بالشهود والقرائن وسائر الأدلة.

يترتب على ذلك أمران. الأول أن المالك الذي يترك العقد شفهياً قد يواجه إثباتاً بالشهود والقرائن على شروط لم يكتبها. والثاني أن المالك المقيم خارج العراق في وضع مختلف بحسب النص، وهي مسألة تهم من يدير عقاره بالوكالة كما في إدارة عقار مالك غير مقيم. والمنازعة التحريرية خلال السنة تغير الحساب أيضاً.

ما يُكتب في العقد

الكتابة لا تعني ورقة من سطرين. يفيد أن تتضمن:

• تعريف العقار كما في القيد، وتعريف الطرفين وصفة المؤجر.
• تاريخ التسليم، لأن المادة 2 تجعل بدء المدة من التاريخ المسمى أو من تسليم المأجور خالياً.
• بيان الأثاث إن كان العقار مؤثثاً، فالمادة 5 تجعل للمستأجر خيار الاستئجار مؤثثاً أو غير مؤثث، وتربط ذلك بتقدير قيمة الأثاث لدى دائرة ضريبة العقار وفق المادة 7 أولاً.
• أسماء من يسكنون مع المستأجر.

والبند الأخير مهم. فالمادة 13 لا تجيز للمستأجر أن يسكن معه غير من ذُكروا في العقد إلا بموافقة المؤجر التحريرية، واستثنت الأصول والفروع وأزواجهم والإخوة والأخوات بأوصاف حددتها، وكل من يعيله المستأجر قانوناً أو عرفاً، بشرط أن يتسع المأجور لهم وألا يملك أي منهم عقاراً للسكن في المدينة نفسها.

المدة والامتداد في البناء الحديث

تجعل المادة 3 العقد ممتداً بعد انتهاء مدته ما دام المستأجر شاغلاً للعقار ومستمراً في دفع الأجرة وفق القانون. لكنها تستثني العقارات السكنية التي اكتمل بناؤها في 1/1/1998 أو بعده، فتكون مدة العقد فيها بحسب اتفاق الطرفين. لذلك يُدوّن في العقد ما يبين تاريخ اكتمال البناء متى أمكن، لأنه يغير القاعدة الحاكمة للمدة.

خطوات عملية عند التوقيع

يُكتب العقد بنسخ كافية للطرفين وللجهتين اللتين تُسلم إليهما النسخ. ويُدوّن تاريخ التوقيع بوضوح لأنه بداية مهلة الثلاثين يوماً. ثم يراجع الطرفان معاً، أو من يمثلهما، دائرة ضريبة العقار ومكتب المعلومات. ويُحفظ ما يثبت التسليم مع نسخة العقد. وإذا تغير الساكنون لاحقاً، تُكتب موافقة المؤجر على الإضافة في ورقة موقعة تلحق بالعقد.

الأساس القانوني والمصادر

1. قانون إيجار العقار رقم 87 لسنة 1979 المعدل

أسئلة شائعة

مواضيع ومقالات ذات صلة

• 01ما يُراجع قبل إيجار عقار في بغداد وبعدهما يراجعه المؤجر في بغداد قبل عقد الإيجار وبعده وفق قانون إيجار العقار 87/1979 والقانون المدني، بيان وصفي لا قائمة.
• 02قسط الإيجار لم يُدفع: عدّ الأيام السبعة ثم الإنذار ثم الثمانية قبل رفع الدعوىعدّ المدد في المادة 17 أولاً من قانون إيجار العقار 87/1979: سبعة أيام بعد الاستحقاق، إنذار الكاتب العدل، ثم ثمانية أيام، والحماية مرة واحدة في السنة.
• 03إدارة عقار لمالك يقيم خارج العراق: حدود الوكالة والحسابإدارة عقار الغائب في بغداد: تفصيل صلاحيات الوكيل، تقارير الإدارة، حفظ السندات وتسليم الملف وفق أحكام الوكالة.
• 04بيع العقار أو رهنه وخطوة الضريبة العقارية في المحافظات غير المنتظمة في إقليمبيع العقار أو رهنه وخطوة ضريبة العقار في المحافظات غير المنتظمة في إقليم، وفق قانون 162/1959 وقانون التسجيل العقاري 43/1971.
• 05دار بين ورثة لا يتفقون: ثلاث طرق للخروج من الشيوع في العقارخروج الشريك من الشيوع في العقار وفق القانون المدني: القسمة بالتسجيل إن اتفقوا، ودعوى محكمة البداءة إن اختلفوا، والبيع إن تعذّرت القسمة.

تحقّق دائماً من النص النافذ وتعديلاته في مصدره الرسمي.

للاستفسار عن مسألتك