الوعد بالبيع والبيع التام

باختصارالاتفاق الابتدائي الذي يتعهد بموجبه أحد المتعاقدين أو كلاهما بإبرام عقد معيّن في المستقبل لا يكون صحيحاً إلا إذا حُددت المسائل الجوهرية والمدة (م. 91 من القانون المدني رقم 40 لسنة 1951). وإذا اشترط القانون شكلاً معيّناً للعقد وجب مراعاته في الاتفاق الابتدائي أيضاً. وبيع العقار لا ينعقد إلا إذا سُجّل في دائرة التسجيل العقاري واستوفى الشكل الذي نص عليه القانون (المادتان 90 و508، والمادة 3 من قانون التسجيل العقاري رقم 43 لسنة 1971). بذلك يفترق الوعد — وهو التزام بإبرام العقد لاحقاً — عن البيع التام الذي ينقل الملك بالتسجيل.

مشتري يدفع ثمناً ويأخذ مفاتيح دار، ويوقّع مع البائع ورقة يسمّيانها عقد بيع. بعد أشهر يكتشف أن القيد في دائرة التسجيل العقاري ما زال باسم البائع. أين وقف التصرف: عند وعدٍ بإبرام البيع، أم عند بيعٍ تامٍ ناقل للملك؟ يرتّب مكتب المحامي علي بركات في بغداد، اليرموك، الجواب من القانون المدني رقم 40 لسنة 1951، المنشور في الوقائع العراقية بالعدد 3015 في 8/9/1951، ومن القانون رقم 43 لسنة 1971 (التسجيل العقاري).

الاتفاق على إبرام البيع لاحقاً: المسائل الجوهرية والمدة والشكل

صيغة الاستقبال التي هي بمعنى الوعد المجرد ينعقد بها وعداً ملزماً إذا انصرف إلى ذلك قصد العاقدين (م. 78). أما الاتفاق الابتدائي الذي يلتزم فيه الطرفان أو أحدهما أن يبرما لاحقاً عقداً معيّناً، فلا يصح حتى تُعيَّن المسائل الجوهرية لذلك العقد والأجل الذي يُبرم فيه (م. 91 أولاً). وإن فرض القانون شكلاً لذلك العقد، لزم اتباع الشكل ذاته في الاتفاق الابتدائي الذي يعد بإبرامه (الفقرة 2).

وحيث يفرض القانون شكلاً للعقد، لا ينعقد العقد إلا به — ما لم يرد نص بخلاف ذلك — ويُراعى الشكل ذاته في كل تعديل يلحق العقد (م. 90). فالاتفاق على البيع في المستقبل اتفاق له شروط صحته في المادة 91، وهو غير البيع الذي يتم إذا استوفى أركانه وشكله.

انعقاد بيع العقار: التسجيل في دائرة التسجيل العقاري

بيع العقار لا يتم إلا بقيده في دائرة التسجيل العقاري واستيفاء الشكل الذي فرضه القانون (م. 508 مدني). وتوافق ذلك المادة 3 من القانون رقم 43 لسنة 1971 (التسجيل العقاري): التصرف بالعقار لا ينعقد بغير هذا القيد. فغياب التسجيل يمنع انعقاد البيع، ولو وُصفت في ورقة الثمنُ والعين.

وتوجب المادة 91 ثانياً مراعاة الشكل نفسه في الاتفاق الابتدائي إذا كان القانون يشترط ذلك الشكل للعقد المراد إبرامه. وبيع العقار من العقود التي اشترط لها التسجيل. تصحيح الاتفاق الابتدائي وحدود ما ينتجه أمر يُقرأ في ضوء النص وواقعة النزاع.

وتفصيل مراجعة دائرة التسجيل العقاري في بغداد مشروح في صفحة مديريات التسجيل العقاري في بغداد. وضريبة التصرف في صفحة البيع والرهن والضريبة.

التزام بإبرام العقد لاحقاً أم تصرف ناقل للملك؟

من هنا يظهر الفرق. الوعد أو الاتفاق الابتدائي التزام بإبرام العقد في المستقبل، إذا استوفى ما طلبته المادة 91. والبيع التام للعقار تصرف ناقل للملك، لا ينعقد إلا بالتسجيل. ولا يقوم الوعد مقام هذا التسجيل، ولا يغني عنه قبض الثمن أو تسليم المفاتيح أو كتابة عقد عرفي. أما البيع بوكالة يتعلق بها حق الغير، فموضوع صفحة الوكالة التي يتعلق بها حق الغير، ولا يُخلط بين الوكالة وبين انعقاد البيع بالتسجيل.

ما نطلبه منك عند المراجعة

الورقة المسمّاة وعداً أو عقداً عرفياً، وتاريخ توقيعها.
ما يثبت قبض أي جزء من الثمن أو تسليم المفاتيح، إن وقع.
سند العقار واسم من هو مقيد مالكاً في دائرة التسجيل العقاري.
أي إنذار أو مراسلة تطلب إتمام القيد.

يتابع المكتب القراءة من بغداد، اليرموك.

الأساس القانوني والمصادر

أسئلة شائعة

هل تنتقل ملكية العقار بمجرد توقيع وعد بالبيع أو عقد عرفي؟

لا. بيع العقار لا يتم إلا بقيده في دائرة التسجيل العقاري واستيفاء الشكل القانوني (م. 508 والمادة 3 من قانون التسجيل العقاري). الوعد أو الورقة العرفية لا يسدّان مسدّ هذا القيد.

متى يكون الاتفاق الابتدائي على إبرام البيع في المستقبل صحيحاً؟

لا يصح حتى تُعيَّن المسائل الجوهرية للعقد المقصود والأجل الذي يُبرم فيه (م. 91 أولاً). وإن فرض القانون شكلاً لذلك العقد، لزم الشكل ذاته في الاتفاق الابتدائي (الفقرة 2).

ما الفرق العملي بين الوعد والبيع التام؟

الوعد أو الاتفاق الابتدائي تعهد بإبرام العقد لاحقاً (المادتان 78 و91). والبيع التام للعقار تصرف لا ينعقد إلا بالتسجيل، فتنتقل به الملكية وفق الشكل الذي فرضه القانون. والخلط بينهما لا يغيّر حكم المادة 508.

تحقّق دائماً من النص النافذ وتعديلاته في مصدره الرسمي.

للاستفسار عن مسألتك

اتصال مباشر +964 770 848 7526 واتساب البريد الإلكتروني

وُقّعت ورقة البيع وسُلّمت المفاتيح: متى ينعقد بيع العقار ومتى يبقى وعداً؟