إزالة الشيوع في العقار

باختصارلكل شريك أن يطلب قسمة المال الشائع ما لم يُجبر على البقاء في الشيوع بنص أو شرط لا يجاوز خمس سنين (م. 1070 من القانون المدني رقم 40 لسنة 1951). والقسمة الرضائية في العقار لا تتم إلا بالتسجيل في دائرة التسجيل العقاري. وإذا لم يتفق الشركاء، أو كان بينهم محجور، تُراجع محكمة البداءة (م. 1072). وإذا لم يكن المشاع قابلاً للقسمة حكمت المحكمة ببيعه، مع عرض الشراء على سائر الشركاء خلال خمسة عشر يوماً من التبليغ بالبدل المقدَّر، فإن لم يُشترَ بيع الكل وقُسم الثمن (م. 1073).

ورثة يملكون داراً على الشيوع. أحدهم يريد الخروج، وآخر يرفض القسمة، وثالث يسكن في جزء منها. السؤال ليس «من صاحب الدار»، بل بأي طريق تُفرز الحصص أو يُباع المشاع. يرتّب مكتب المحامي علي بركات في بغداد، اليرموك، ثلاث طرق من القانون المدني رقم 40 لسنة 1951، المنشور في الوقائع العراقية بالعدد 3015 في 8/9/1951: اتفاق يُسجَّل، أو دعوى أمام محكمة البداءة، أو بيع إذا امتنعت القسمة.

ماذا يملك الشريك في الحصة الشائعة اليوم؟

ملك اثنان فأكثر لشيء واحد يجعلهم شركاء على الشيوع، وتُفترض الحصص متساوية ما لم يقم دليل على خلاف ذلك (م. 1061 أولاً). وكل شريك يملك حصته ملكاً كاملاً: ينتفع ويستغل بما لا يضر الباقين، ويبيع ويرهن ويتصرف ولو من غير إذنهم (الفقرة 2). وله أن يؤجر حصته لشريك أو لأجنبي عن الشيوع (الفقرة 3). ولكل شريك أن يتخذ من الوسائل ما يلزم لحفظ الشيء، حتى لو كان ذلك بغير موافقة باقي الشركاء (م. 1066).

هذه الحقوق قائمة قبل أي قسمة، وهي لا تمنع طلب الخروج من الشيوع. فإزالة الشيوع طريق مستقل: قسمة رضائية، أو دعوى، أو بيع إذا تبين أن المشاع غير قابل للقسمة. أما الأجزاء المعدة للاستعمال المشترك في الطابق والشقة فموضوع صفحة مستقلة.

وليس للشركاء في مال شائع أن يطلبوا إزالة شيوعه إذا تبين أن الغرض الذي أُعدّ له هذا المال أنه يجب أن يكون دائماً على الشيوع (م. 1081). وهذا قيد على طلب الإزالة، يُذكر لأن بعض الأجزاء المعدة للاستعمال المشترك قد تدخل في هذا المعنى.

إن اتفق الشركاء وليس بينهم محجور: القسمة لا تتم إلا بالتسجيل

طلب القسمة حق لكل شريك، إلا إذا ألزمه نص أو شرط بالبقاء على الشيوع. والشرط لا يمد هذا الإلزام فوق خمس سنوات. فإن اتفقوا على أجل أطول أو على أجل غير محدد، وُقف الاتفاق عند الخمس سنوات، وسري على الشريك وعلى من يخلفه (م. 1070 في صدرها).

فإن لم يكن بينهم محجور، جاز لهم أن يتقاسموا رضائياً على الوجه الذي يرتضونه (الفقرة 1 من المادة 1070). وفي العقار لا تتم هذه القسمة إلا بقيدها في دائرة التسجيل العقاري (الفقرة 2). وهذا يوافق قاعدة القانون رقم 43 لسنة 1971 (التسجيل العقاري) في أن التصرف بالعقار لا ينعقد بغير ذلك القيد. ولدائن أي شريك أن يطعن في القسمة إن شابها غش أو مُسّت مصلحته (الفقرة 3).

فالاتفاق الشفهي أو الورقة غير المسجلة لا تتم به قسمة العقار. وتُراجع دائرة التسجيل العقاري التي يقع العقار في منطقة أعمالها لإجراء هذا التسجيل، كما هو مبيّن في صفحة مديريات التسجيل العقاري في بغداد.

مراجعة محكمة البداءة: قابلية القسمة ومسح الأرض

عند اختلاف الشركاء، أو إن وُجد محجور بينهم، يراجع من يريد الخروج محكمة البداءة لرفع الشيوع (م. 1072 أولاً). فإن رأت المحكمة أن المال يقبل القسمة أمرت بها. ويُعد قابلاً للقسمة إن أمكن فرزه من غير أن تذهب على أحد الشركاء المنفعة التي كان يبتغيها منه قبل الفرز (الفقرة 2).

وفي العقار تُمسح الأرض وتُقطع على أساس أصغر نصيب، مع مراعاة الموقع والجودة وسائر المزايا، ومع الحرص — قدر الإمكان — على أن تستقل كل حصة بطريقها وشربها ومسيلها وما يتبعها من حقوق ارتفاق. وتُعيَّن قيمة الحصص باتفاق الشركاء أنفسهم، فإن لم يتفقوا عيّنها القاضي بمعرفة الخبير (الفقرة 3). هذا دور الخبير في تقدير القيمة وتعيين الحصص، لا بديلاً عن حكم المحكمة.

إن لم تقبل القسمة: عرض الشراء على الشركاء ثم بيع الكل

إن رأت المحكمة أن المشاع لا يقبل القسمة حكمت ببيعه (م. 1073 أولاً). وتقدّر، بناء على طلب المدعي أو أحد الشركاء، بدل المثل بأهل الخبرة. فإن رضي المدعي ببيع حصته بهذا البدل، عُرض الشراء على الباقين ليعلنوا رغبتهم خلال خمسة عشر يوماً من تبليغهم. فإن قبل الشراء كلهم أو بعضهم بذلك البدل، بيعت الحصة للراغبين بالتساوي. وإن طلب أحدهم ثمناً أعلى، اقتصرت المزايدة على الشركاء ورسى البيع على أعلاهم عطاءً (الفقرة 2).

فإن رفض المدعي البيع بالبدل المقدَّر، أو لم يُبد أحد الشركاء رغبة في الشراء، وأصر المدعي على طلبه، بيع المشاع بتمامه بالطريق الذي رسمه القانون، ووُزّع الثمن على الشركاء كل بقدر حصته (الفقرة 3).

تسجيل ما ينتج عن القسمة أو البيع في دائرة التسجيل العقاري يبقى لازماً لانتقال الحق العيني، وفق قانون التسجيل العقاري. أما الشفعة عند بيع حصة في دار سكن شائعة فموضوع صفحة الشفعة، ولا تُخلط بها قسمة الشيوع.

المدد الواردة في المواد
المادة	المدة
1070	شرط تأجيل القسمة لا يُعتبر لأكثر من خمس سنين
1073	خمسة عشر يوماً من التبليغ لإبداء الشركاء رغبتهم في شراء الحصة بالبدل المقدَّر

ما نطلبه منك

سند العقار وما يبيّن الحصص وأسماء الشركاء.
أي اتفاق مكتوب على البقاء في الشيوع أو على طريقة القسمة.
ما يدل على وجود محجور بين الشركاء، إن وُجد.
خرائط أو إفرازات سابقة، إن وجدت.

يتابع المكتب القراءة من بغداد، اليرموك. ولا يغني حكم المحكمة أو اتفاق الشركاء عن قيد النتيجة في دائرة التسجيل العقاري إذا كان محل القسمة عقاراً.

الأساس القانوني والمصادر

أسئلة شائعة

هل تتم قسمة العقار المشترك بمجرد اتفاق الشركاء على الورق؟

في العقار لا تتم القسمة الرضائية إلا بقيدها في دائرة التسجيل العقاري (م. 1070 ثانياً). اتفاق الشركاء — إن لم يكن بينهم محجور — يعين طريقة الفرز، وتمامه موقوف على ذلك القيد.

إلى أي محكمة تُرفع الدعوى إذا لم يتفق الشركاء؟

تُراجع محكمة البداءة (م. 1072 أولاً) عند اختلاف الشركاء أو عند وجود محجور بينهم. والمحكمة تقرر القسمة إذا كان المشاع قابلاً لها، أو تحكم بالبيع إذا تبين أنه غير قابل للقسمة (المادتان 1072 و1073).

كم مدة شرط البقاء في الشيوع إذا اتفق الشركاء على التأجيل؟

لا يجوز أن تُمنع القسمة بشرط إلى أجل يجاوز خمس سنين. وإن اتفقوا على أجل أطول أو غير محدد، وُقف الاتفاق عند خمس سنوات (م. 1070).

تحقّق دائماً من النص النافذ وتعديلاته في مصدره الرسمي.

للاستفسار عن مسألتك

اتصال مباشر +964 770 848 7526 واتساب البريد الإلكتروني

دار بين ورثة لا يتفقون: ثلاث طرق للخروج من الشيوع في العقار