إيجار المحل التجاري وبدل الخلو (الجدك)

يتابع مكتب المحامي علي بركات في بغداد بيان الإطار الذي يسري على إيجار المحل التجاري، وما يُتفق عليه أحياناً تحت اسم بدل الخلو (الجدك). الإيجار نفسه يُقرأ في القانون المدني رقم 40 لسنة 1951، المنشور في الوقائع العراقية، العدد 3015، في 8/9/1951. ونطاق قانون إيجار العقار رقم 87 لسنة 1979 يُذكر هنا لتعيين ما يخرج عن ذلك القانون، لا لنقل أحكام السكنى إلى المحل التجاري.

نطاق قانون إيجار العقار وإيجار المحل في القانون المدني

تسري أحكام قانون إيجار العقار رقم 87 لسنة 1979 على العقارات المبنية المؤجرة لأغراض السكنى للعراقيين الواقعة ضمن حدود أمانة بغداد والبلديات، وفق المادة 1 أولاً. وما استثني من الفقرة 1 يخضع في إيجاره لأحكام القانون المدني أو للقوانين الخاصة به، وفق الفقرة 2. والمحل التجاري المعد للبيع أو للخدمة أو للحرفة ليس عقاراً مؤجراً لأغراض السكنى في معنى هذه المادة. لذلك لا تُنقل إليه مواعيد الأجرة الشهرية الوجوبية، ولا أسباب التخلية الواردة في المادة 17، ولا حكم المادة 21 من ذلك القانون، إلا إذا ثبت أن العقد نفسه يدخل في نطاق القانون لسبب يبيّنه النص.

والإيجار في القانون المدني تمليك منفعة معلومة بعوض معلوم لمدة معلومة، وبه يلتزم المؤجر أن يمكّن المستأجر من الانتفاع بالمأجور، وفق المادة 722. ويشترط لانعقاد الإيجار أهلية العاقدين وقت العقد، ولنفاذه أن يكون المؤجر مالكاً لما يؤجره أو وكيلاً للمالك أو ولياً عليه، وفق المادة 723. ويجوز إيجار الحصة الشائعة للشريك أو لغيره، وفق المادة 731. هذه الأحكام هي نقطة البدء في عقد إيجار المحل: تعيين المحل والمنفعة والمدة والأجرة، وصفة من يؤجر.

وصورة السجل العقاري أو السند تُراجع لتعيين المالك والحقوق الواردة على العقار، وفق المادتين 10 و83 من قانون التسجيل العقاري رقم 43 لسنة 1971. فإذا كان على المحل رهن أو إشارة عدم تصرف أو حق لغير المؤجر، ظهر ذلك في السجل قبل الاعتماد على العقد وحده.

الأجرة والمدة والتزامات الطرفين في المحل التجاري

مدة الإيجار والأجرة وشروط الاستعمال تُحدَّد في العقد. وإذا لم يُسمَّ في العقد ما يكفي لتعيين الالتزام، رُجع إلى أحكام القانون المدني في الإيجار، لا إلى نسب أو حدود أجرة مقررة في قانون 87 لسنة 1979، لأن تلك الحدود وُضعت للعقارات المشمولة بذلك القانون. ويبقى المؤجر ملزماً بتمكين المستأجر من الانتفاع بالمحل على الوجه المتفق عليه، ويبقى المستأجر ملزماً بدفع العوض في آجاله وبالمحافظة على المأجور في حدود ما يوجبه العقد والقانون.

وإذا اتفق على منع الإيجار من الباطن أو التنازل عن المنفعة، لزم ذلك الاتفاق. أما حظر المادة 11 من قانون إيجار العقار، الذي يمنع الإيجار من الباطن أو التنازل إلا باتفاق تحريري، فهو حكم في نطاق ذلك القانون، ولا يُحمَّل على إيجار المحل التجاري إلا إذا دخل العقد في ذلك النطاق. وكذلك إنذار الكاتب العدل ومواعيد التخلية لعدم دفع الأجرة، المبينة في صفحة دعوى التخلية لعدم دفع الأجرة، مسار لعقارات قانون 87، لا لصيغة تُنقل بحذافيرها إلى كل محل تجاري.

وما يُراجع قبل العقد وبعده من جانب المؤجر في العقود السكنية مشروح في صفحة ما يُراجع قبل إيجار عقار في بغداد وبعده. ومحل ذلك الوصف غير محل هذا البيان، وإن اشتركا في مراجعة السجل وصفة المؤجر.

بدل الخلو (الجدك) بوصفه اتفاقاً

يظهر في التعامل على المحال التجارية اتفاق على مبلغ أو منفعة يُسمّى بدل الخلو، ويُعرف أيضاً بالجدك، مقابل ما في المحل من تجهيز أو شهرة موقع أو تنازل عن المنفعة أو عن حق البقاء في المحل، بحسب ما يكتبه الطرفان. ولم يرد في قانون إيجار العقار رقم 87 لسنة 1979 حكم ينظم بدل الخلو بهذا المعنى. وكلمة «الخلو» في المادة 20 من ذلك القانون تعني فراغ العقار المعد للسكنى من شاغله، وواجب إخبار دائرة ضريبة العقار ومكتب المعلومات أو مركز الشرطة، لا بدلاً يُدفع عند تسليم محل تجاري.

ولم يرد في المواد 722 وما يليها من القانون المدني تعريف تشريعي لبدل الخلو أو للجدك. لذلك يُراجع الاتفاق في ضوء ما اتفق عليه الطرفان وفي ضوء أحكام العقد والالتزام في القانون المدني: هل المبلغ جزءاً من الأجرة، أم ثمناً لمنقولات وتجهيزات، أم مقابلاً لتنازل عن منفعة، ومن هو الدافع ومن هو القابض، وما أثر ذلك عند انتهاء العقد أو عند بيع المحل أو انتقال الإيجار. والقانون لم يضع لبدل الخلو أو للجدك مقداراً في هذا الموضع.

أما المادة 21 من قانون إيجار العقار فتحظر على المؤجر أو المستأجر أو الوسيط أو أي شخص آخر أن يحصل على أي مال أو منفعة خارج نطاق عقد الإيجار المبرم وفق أحكام ذلك القانون، ولا يشمل ذلك ما يستحقه الدلال من أجر. وهذا الحظر مربوط بالعقد المبرم وفق قانون 87، أي في نطاق السكنى الذي رسمته المادة 1، فلا يُتّخذ بذاته دليلاً على مشروعية بدل الخلو في المحل التجاري أو على منعه، ما دام إيجار المحل خارج ذلك النطاق.

وإذا نازع أحد الطرفين في قيام الاتفاق أو في تكييفه أو في أثره، نُظر النزاع أمام محكمة البداءة وفق أحكام المرافعات والقانون المدني، على أساس العقد المكتوب وما يثبت من تنفيذه.

الأساس القانوني والمصادر

1. القانون المدني رقم 40 لسنة 1951 (الوقائع العراقية، العدد 3015 في 8/9/1951) — المادة 722 وما يليها
2. قانون إيجار العقار رقم 87 لسنة 1979 المعدّل (الوقائع العراقية، العدد 2719 في 30/6/1979) — المادتان 1 و21

أسئلة شائعة

مواضيع ومقالات ذات صلة

• 01ما يُراجع قبل إيجار عقار في بغداد وبعدهما يراجعه المؤجر في بغداد قبل عقد الإيجار وبعده وفق قانون إيجار العقار 87/1979 والقانون المدني، بيان وصفي لا قائمة.
• 02قسط الإيجار لم يُدفع: عدّ الأيام السبعة ثم الإنذار ثم الثمانية قبل رفع الدعوىعدّ المدد في المادة 17 أولاً من قانون إيجار العقار 87/1979: سبعة أيام بعد الاستحقاق، إنذار الكاتب العدل، ثم ثمانية أيام، والحماية مرة واحدة في السنة.
• 03بيع العقار أو رهنه وخطوة الضريبة العقارية في المحافظات غير المنتظمة في إقليمبيع العقار أو رهنه وخطوة ضريبة العقار في المحافظات غير المنتظمة في إقليم، وفق قانون 162/1959 وقانون التسجيل العقاري 43/1971.
• 04دار بين ورثة لا يتفقون: ثلاث طرق للخروج من الشيوع في العقارخروج الشريك من الشيوع في العقار وفق القانون المدني: القسمة بالتسجيل إن اتفقوا، ودعوى محكمة البداءة إن اختلفوا، والبيع إن تعذّرت القسمة.
• 05تملك العقار بمرور الزمان ووضع اليدمتى لا تُسمع دعوى الملك على حائز عقار غير مسجّل: خمس عشرة سنة، أو خمس سنوات بحسن النية وسبب صحيح، وفق المادة 1158 مدني.

تحقّق دائماً من النص النافذ وتعديلاته في مصدره الرسمي.

للاستفسار عن مسألتك