شراء الوحدة السكنية على الخارطة

باختصارالوحدة السكنية لا تُباع بيعاً منعقداً إلا حين تُسجل في دائرة التسجيل العقاري، بحكم المادة 508 من القانون المدني والمادة 3 من قانون التسجيل العقاري. وكل ما يُوقَّع أو يُدفع قبل ذلك يُنظر إليه بوصفه وعداً أو التزاماً تعاقدياً. وإذا كان المجمع مشروعاً استثمارياً، فُحصت إجازة الاستثمار والتزام المستثمر ببناء الوحدات وبيعها أو تأجيرها، بموجب المادة 10 من قانون الاستثمار رقم 13 لسنة 2006 المعدّل.

يتابع مكتب المحامي علي بركات في بغداد بيان شراء الوحدة السكنية قبل إنجاز بنائها، في مجمعات تُسوَّق على الخارطة. الإطار يجمع انعقاد بيع العقار في القانون المدني وقانون التسجيل العقاري، وأحكام الوعد بإبرام العقد، وما يرتبه قانون الاستثمار رقم 13 لسنة 2006 المعدّل، المنشور في الوقائع العراقية، العدد 4031، في 17/1/2007، على المستثمر في المشاريع السكنية.

انعقاد بيع الوحدة والوعد قبل القيد

تقرر المادة 508 من القانون المدني، وهو القانون رقم 40 لسنة 1951، أن بيع العقار لا يقوم إلا بتسجيله في الشكل الذي يحدده القانون. وتؤكد المادة 3 من قانون التسجيل العقاري، الصادر برقم 43 في سنة 1971، أن التصرف في العقار لا يتم إلا بقيده لدى دائرة التسجيل العقاري. ومعنى ذلك أن الورقة التي يوقعها المشتري مع المستثمر أو المطور قبل أن تُقيد الوحدة باسمه في السجل لا تنقل إليه الملكية بنفسها، حتى لو كُتب عليها «عقد بيع» أو «عقد حجز» أو «عقد تخصيص».

وتعالج المادة 91 من القانون المدني الاتفاق التمهيدي الذي يلتزم فيه الطرفان، أو أحدهما، بأن يعقدا عقداً معيناً في وقت لاحق: فهو لا يصح ما لم يحدد العناصر الأساسية للعقد الموعود والأجل الذي يُعقد فيه، وإذا كان القانون يتطلب للعقد الموعود شكلاً خاصاً، لزم أن يُراعى هذا الشكل في الاتفاق التمهيدي كذلك. ولأن بيع الوحدة لا يقوم إلا بالتسجيل، فإن ما يُبرم قبل القيد يكون في الغالب وعداً بالبيع، أو التزاماً بعقده عند توافر شروطه، وليس بيعاً كاملاً. والفرق بين الاثنين مشروح في صفحة الوعد بالبيع والفرق بينه وبين البيع التام.

ويُراجع في الاتفاق: وصف الوحدة وموقعها في المجمع، والثمن وأجل السداد، وميعاد الإنجاز والتسليم، وما يُثبت صفة البائع في الأرض أو في حقه بالتصرف، وما إذا كانت الوحدة ستُفرز وتُسجل في دائرة التسجيل العقاري التي يقع العقار في منطقة أعمالها. وصورة السجل أو السند تبيّن المالك وما على العقار من رهن أو إشارة عدم تصرف، وفق المادتين 10 و83 من قانون التسجيل العقاري.

إجازة الاستثمار والتزام تشييد الوحدات وبيعها

وإذا كان المجمع مقاماً بوصفه مشروعاً استثمارياً، فالسؤال الأول عن إجازة الاستثمار ومن أصدرها: الهيئة الوطنية للاستثمار، أو هيئة استثمار بغداد إذا وقع المشروع في المحافظة وكان من اختصاصها، أو هيئة استثمار المحافظة التي لا تنتظم في إقليم، على ما تعرّفه المادة 1 من قانون الاستثمار. وتحديد الهيئة المختصة شرح مستقل في صفحة اختصاص إجازة الاستثمار.

وتجيز المادة 10 ثانياً من قانون الاستثمار المعدّل أن يتملك المستثمر، عراقياً كان أو أجنبياً، الأرض التي تملكها الدولة أو القطاع العام وخُصصت لمشاريع السكن، وأن يشتري أرضاً يملكها القطاع الخاص أو المختلط على أن يقيم عليها مشاريع سكنية فقط، وبشرط ألا يتعارض ذلك مع ما يحدده التصميم الأساسي من استعمالات. ويُعقد عقد المشروع مع الجهة القطاعية التي تنظم النشاط أو مع الهيئة التي منحت الإجازة، أما العقد المتعلق بالأرض نفسها فيُعقد مع مالكها. وتوضع على سند الملكية إشارة تمنع التصرف، ولا تُرفع حتى يفي المستثمر بالتزاماته ويؤيد ذلك هيئة الاستثمار التي منحت الإجازة.

والمستثمر أو المطور ملزم، بحسب المادة 10 ثانياً، ببناء الوحدات السكنية في المدة التي يحددها الاتفاق، ثم ببيعها أو تأجيرها للمواطنين على وفق تعليمات تصدر لهذا الغرض. فإن تملك المستثمر عقاراً بموجب هذا القانون ولم يفِ بالتزاماته في المدة المتفق عليها، فإن الفقرة هـ تجعل دائرة التسجيل العقاري، بطلب من الهيئة، تلغي قيده وترد العقار إلى من كان يملكه قبله، على أن يُعاد إليه الثمن بعد أن يُستوفى منه أجر المثل عن تلك المدة. وهذا الحكم يدور بين الهيئة والمستثمر والمالك السابق للأرض، ويكشف ثقل الإشارة وأهمية المدة، لكنه لا يغني المشتري عن تسجيل وحدته باسمه.

ويجوز للمطور، بعد أن ينجز النسبة التي تحددها المادة 10 وبموافقة الهيئة المانحة للإجازة، أن ينقل ملكية جزء من المشروع إلى مطور ثانوي، فيصير هذا الأخير مستفيداً من مزايا القانون وملزماً بالتزاماته منذ أن يحصل على إجازة استثمار للجزء الذي انتقل إليه. وتأخر المقاول في الإنجاز مشروح في صفحة تأخر المقاول والعيوب والضمان العشري. وإذا كانت أرض المجمع مما يُراد تغيير استعماله، فالشرح في صفحة تغيير جنس الأرض واستعمالها.

الأقساط والمفاتيح والإجازة لا تنقل الملكية

دفع أقساط الثمن، أو تسلم مفاتيح على سبيل التمكين من السكنى، أو الإعلان عن المجمع، أو وجود إجازة استثمار للمشروع، لا ينقل أي منها ملكية الوحدة إلى المشتري ما لم تُسجل باسمه في دائرة التسجيل العقاري. والإجازة تثبت شمول المشروع بقانون الاستثمار والتزامات المستثمر أمام الهيئة المانحة، وليست سند ملكية للوحدة المبيعة على الخارطة.

وإذا نازع المشتري في الالتزام بالإنجاز أو في رد ما دفعه أو في إبرام البيع النهائي عند تحقق شروط الوعد، نُظر النزاع أمام محكمة البداءة على أساس العقد والمواد 91 و508 من القانون المدني، مع ما قد يظهر من إجازة الاستثمار ومن إشارة عدم التصرف في السجل.

الأساس القانوني والمصادر

أسئلة شائعة

هل يكفي عقد حجز الوحدة أو دفع الأقساط لانتقال ملكيتها إلى المشتري؟

لا. فالمادة 508 من القانون المدني والمادة 3 من قانون التسجيل العقاري لا تجعلان البيع قائماً إلا بقيده لدى دائرة التسجيل العقاري بالشكل المطلوب. وما يسبق القيد يُعامل وعداً أو التزاماً بعقد البيع بحسب المادة 91، وليس بيعاً كاملاً.

ماذا يُراجع إذا كان المجمع مشروعاً استثمارياً؟

ثلاثة أمور: الإجازة ومن أصدرها، أي الهيئة الوطنية للاستثمار أو هيئة استثمار بغداد أو هيئة استثمار المحافظة بحسب موقع المشروع؛ والتزام المستثمر ببناء الوحدات وبيعها أو تأجيرها في المدة المتفق عليها؛ وإشارة منع التصرف التي تبقى على سند الملكية حتى يفي بالتزاماته، وذلك كله بموجب المادة 10 من قانون الاستثمار المعدّل.

هل إجازة الاستثمار سند لملكية الوحدة المبيعة على الخارطة؟

لا. الإجازة ترتب آثاراً بين المستثمر والهيئة المانحة، وتظهر التزام تشييد الوحدات. أما ملكية الوحدة للمشتري فلا تتم إلا بقيدها باسمه في دائرة التسجيل العقاري.

تحقّق دائماً من النص النافذ وتعديلاته في مصدره الرسمي.

للاستفسار عن مسألتك

اتصال مباشر +964 770 848 7526 واتساب البريد الإلكتروني

شراء الوحدة السكنية على الخارطة في المجمعات