الشفعة في العقار: من يطلبها ومتى تسقط
يتابع مكتب المحامي علي بركات في بغداد بيان أحكام الشفعة في العقار كما وردت في القانون المدني رقم 40 لسنة 1951، المنشور في الوقائع العراقية، العدد 3015، في 8/9/1951. الصفحة لتعيين من يثبت له الحق ومتى لا تُسمع الدعوى.
من يثبت له حق الشفعة
الشفعة هي حق تملك العقار المبيع ولو جبراً على المشتري بما قام عليه من الثمن والنفقات المعتادة، وفق المادة 1128. وينحصر حق الشفعة بالشريك في دار السكن الشائعة، شرط أن لا يملك داراً للسكن على وجه الاستقلال. وتُعتبر الشقة السكنية بحكم دار السكن لأغراض هذا الحكم، وفق المادة 1129. فالنص بعد تعديله لم يبقِ الشفعة على إطلاقها لكل جار أو لكل شريك في أي عقار، بل قصرها على هذه الحالة.
ولا تثبت الشفعة إلا ببيع العقار المشفوع مع وجود السبب الموجب لها وقت البيع، وفق المادة 1133 أولاً. ويُشترط في المال المشفوع أن يكون عقاراً مملوكاً، وأن يكون بيعه قد تم قانوناً، ويُشترط في العقار المشفوع به أن يكون ملكاً للشفيع وقت بيع العقار المشفوع وأن يبقى مملوكاً له إلى وقت الحكم بالشفعة أو التراضي عليها، وفق الفقرة 2. ومتى ثبتت الشفعة فلا تبطل بموت البائع أو المشتري أو الشفيع، وفق الفقرة 3. والشفعة لا تقبل التجزئة، فليس للشفيع أن يطلب بعض العقار المشفوع ويترك بعضه، لكن إذا تعدد المشترون واتحد البائع فللشفيع أن يأخذ نصيب بعضهم ولو كان شائعاً ويترك الباقي، وفق المادة 1135. وليس لأحد من الشفعاء أن ينزل عن حقه لأجنبي أو لشفيع آخر، فإن فعل سقط حقه، وفق المادة 1136.
المدد وأحوال عدم سماع الدعوى
على من يريد الأخذ بالشفعة أن يعلن رغبته لكل من البائع والمشتري أو دائرة التسجيل العقاري خلال خمسة عشر يوماً من تاريخ إنذاره بالبيع إنذاراً رسمياً من البائع أو المشتري، وإلا سقط حقه. ويجب أن يتضمن هذا الإنذار بيان العقار المبيع بياناً واضحاً وبيان الثمن وشروط البيع واسم كل من البائع ومحل إقامته، وإلا كان الإنذار باطلاً، وفق المادة 1138.
وعلى الشفيع عند رفعه الدعوى بالشفعة أن يودع صندوق المحكمة التي يوجد المشفوع في دائرتها مبلغاً يساوي نصف الثمن الحقيقي الذي حصل به البيع، فإن لم يتم الإيداع سقطت شفعته، وفق المادة 1140. ويثبت ملك الشفيع للمشفوع عند تنفيذ الحكم القاضي بالشفعة بالتسجيل في دائرة التسجيل العقاري، أو عند التسجيل في حالة التراضي على الشفعة، وفق المادة 1141.
ولا تُسمع دعوى الشفعة في أحوال بيّنتها المادة 1134، منها: إذا حصل البيع بالمزايدة العلنية عن طريق القضاء أو الإدارة؛ وإذا وقع بين الزوجين أو بين الأصول والفروع أو بين الحواشي لغاية الدرجة الرابعة؛ وإذا كان العقار قد بيع ليجعل محل عبادة أو ليلحق بمحل عبادة وسُجّل في دائرة التسجيل العقاري على هذا الوجه؛ وإذا تنازل الشفيع عن حقه صراحة أو دلالة ولو قبل البيع؛ وإذا كان العقار المشفوع به وقفاً؛ وإذا انقضت ستة أشهر من يوم تمام البيع، ويسري هذا الميعاد حتى في حق المحجورين والغائبين.
| المادة | المدة |
|---|---|
| 1138 | خمسة عشر يوماً من الإنذار الرسمي لإعلان الرغبة، وإلا سقط الحق |
| 1134 و | ستة أشهر من يوم تمام البيع، وبعدها لا تُسمع دعوى الشفعة |
ويحل الشفيع تجاه البائع محل المشتري في جميع حقوقه والتزاماته، ولكن لا يحق له الانتفاع بالأجل الممنوح للمشتري في دفع الثمن إلا إذا رضي البائع، وفق المادة 1142. وإذا بنى المشتري أو غرس قبل أن يُبلَّغ بالرغبة، كان الشفيع ملزماً بأن يدفع مقدار ما زاد في قيمة العقار بسبب البناء أو الغراس. أما إذا حصل البناء أو الغراس بعد تبليغ الرغبة، كان للشفيع أن يطلب القلع، وإذا كان القلع مضراً بالعقار كان له أن يستبقي البناء أو الغراس بقيمتها مستحقي القلع، وفق المادة 1143. ولا يسري في حق الشفيع أي تصرف ناقل للملكية صدر من المشتري، أو أي حق عيني رتبه على العقار، إذا تم بعد تبليغ الرغبة في الأخذ بالشفعة، وفق المادة 1144.
الأساس القانوني والمصادر
أسئلة شائعة
هل تثبت الشفعة للجار أو لشريك في أرض غير دار السكن؟
المادة 1129 تحصر حق الشفعة بالشريك في دار السكن الشائعة، شرط أن لا يملك داراً للسكن على وجه الاستقلال، وتُعدّ الشقة السكنية بحكم دار السكن. فالصفحة تقف عند هذا الحصر ولا توسّعه إلى حالات لم ينص عليها النص القائم.
ماذا يترتب على فوات خمسة عشر يوماً من الإنذار الرسمي؟
يسقط حق من يريد الأخذ بالشفعة إذا لم يعلن رغبته لكل من البائع والمشتري أو دائرة التسجيل العقاري خلال خمسة عشر يوماً من تاريخ إنذاره بالبيع إنذاراً رسمياً، وفق المادة 1138. والإنذار نفسه يبطل إذا لم يتضمن البيانات التي أوجبها النص.
متى لا تُسمع دعوى الشفعة بمرور الزمان؟
لا تُسمع الدعوى إذا انقضت ستة أشهر من يوم تمام البيع، ويسري هذا الميعاد حتى في حق المحجورين والغائبين، وفق المادة 1134. وعلى الشفيع عند رفع الدعوى أن يودع نصف الثمن الحقيقي، وإلا سقطت شفعته، وفق المادة 1140.
مواضيع ومقالات ذات صلة
- 01دار بين ورثة لا يتفقون: ثلاث طرق للخروج من الشيوع في العقارخروج الشريك من الشيوع في العقار وفق القانون المدني: القسمة بالتسجيل إن اتفقوا، ودعوى محكمة البداءة إن اختلفوا، والبيع إن تعذّرت القسمة.
- 02وُقّعت ورقة البيع وسُلّمت المفاتيح: متى ينعقد بيع العقار ومتى يبقى وعداً؟الوعد بالتعاقد في المادة 91 من القانون المدني، وبيع العقار الذي لا ينعقد إلا بالتسجيل وفق المادتين 90 و508 وقانون التسجيل العقاري.
- 03مديريات التسجيل العقاري في بغداد بين الكرخ والرصافةكيف تُراجع دائرة التسجيل العقاري في بغداد وفق قانون 43/1971: الاختصاص المكاني بحسب منطقة أعمال الدائرة وموقع العقار وسجله.
- 04ما يُراجع قبل إيجار عقار في بغداد وبعدهما يراجعه المؤجر في بغداد قبل عقد الإيجار وبعده وفق قانون إيجار العقار 87/1979 والقانون المدني، بيان وصفي لا قائمة.
- 05بيع العقار أو رهنه وخطوة الضريبة العقارية في المحافظات غير المنتظمة في إقليمبيع العقار أو رهنه وخطوة ضريبة العقار في المحافظات غير المنتظمة في إقليم، وفق قانون 162/1959 وقانون التسجيل العقاري 43/1971.