هل يُسجَّل عقار في العراق باسم شخص غير عراقي؟

باختصارتُقرأ جنسية المشتري ونوع الحق وموقع العقار معاً لتعيين الطريق القانوني للتسجيل باسم غير العراقي.

يكثر السؤال في بغداد عن إمكان شراء بيت أو محل باسم زوجة أجنبية، أو باسم شريك من خارج العراق، أو باسم شركة غير عراقية. يرتب مكتب المحامي علي بركات في بغداد، اليرموك، الجواب على مراحل، من الدستور ثم من قانون التسجيل العقاري، ثم الطريق الخاص بالمستثمر.

القاعدة الدستورية: المنع أصل والاستثناء بقانون

تنص المادة 23 ثالثاً من دستور جمهورية العراق لسنة 2005 على أن للعراقي الحق في التملك في أي مكان في العراق، وأن غيره لا يتملك غير المنقول إلا ما استُثني بقانون، وتحظر التملك لأغراض التغيير السكاني. معنى ذلك عملياً أن السؤال لا يُطرح بصيغة «هل يجوز؟» مطلقاً، بل بصيغة «أي نص قانوني يسمح بهذه الحالة بالذات، وبأي شروط؟». فإن لم يوجد نص يغطي الحالة، رفضت دائرة التسجيل العقاري المعاملة.

من هو «الأجنبي» في نظر قانون التسجيل العقاري؟

وفي المادة 154 من قانون التسجيل العقاري رقم 43 لسنة 1971 لا يُطلق وصف الأجنبي على من يحمل جنسية دولة عربية؛ فهو عندها من لا يحمل الجنسية العراقية ولا جنسية دولة عربية. أما رعايا الدول العربية فلهم حكم مستقل في المادة 159، إذ يخضع تسجيل الحقوق العقارية الأصلية بأسمائهم لموافقة الجهات التي يعيّنها القانون مع مراعاة القيود المقررة. وتستثني المادة 160 الكويتي من القيود الخاصة برعايا الدول العربية، مع إخضاع الأراضي الزراعية لموافقة رسمية. فالخطوة الأولى في أي ملف هي تحديد جنسية طالب التسجيل بدقة، لأن الحكم يتبدل بتبدلها.

الشروط الأربعة للتسجيل باسم الأجنبي

بموجب المادة 154 ثانياً، يُشترط لقيد عقار داخل البلدية لشخص أجنبي أن تجتمع أربعة أمور:

توفر مبدأ المقابلة بالمثل، أي أن يسمح بلد الأجنبي للعراقي بمثل هذا التملك.
أن تكون المسافة بين العقار والحدود ثلاثين كيلومتراً في الأقل.
عدم وجود مانع إداري أو عسكري، بتأييد من المحافظ والسلطة العسكرية المختصة.
موافقة وزير الداخلية.

ويقصر القانون التملك على العقار الواقع ضمن حدود البلدية؛ فالأرض الواقعة خارجها، والأرض الأميرية، لا تدخل في هذا الباب. وتحصر المادة 155 هذا القيد في الملكية وسائر الحقوق الأصلية، وتُخرج منه حق التصرف في الأرض الأميرية.

سقف الملكية: دار للسكن ومحل للعمل

وحدّ ما يملكه الأجنبي، وفق المادة 155 ثانياً، مسكن واحد ومكان واحد لعمله، وتُحسب الحصة المشاعة عند احتساب هذا الحد كأنها ملكية كاملة. ويُقدَّم الطلب على استمارة خاصة يتعهد فيها الأجنبي بأن التسجيل لا يتعارض مع هذا الحد، محسوباً معه زوجه وأولاده الذين لم يبلغوا الثامنة عشرة، وفق المادة 158. وتُدقق دائرة التسجيل العقاري المعلومات وتصادق عليها، ثم تُرسل الاستمارة إلى المحافظة لاستحصال موافقة السلطات المختصة. وفي القانون رقم 38 لسنة 1961، الذي تُظهره قاعدة التشريعات العراقية سارياً، أحكام قريبة: إقامة سابقة في العراق لسبع سنوات في الأقل، ومعاملة الزوجين والأب والابن دون الثامنة عشرة كشخص واحد، ومنع إعادة النظر في طلب مرفوض قبل مضي سنة.

حالات خاصة: الرهن والإرث والتسجيل المجدد والشركة

الرهن: يجوز تسجيل الحقوق العينية التبعية، كالرهن، باسم الأجنبي دون الشروط الخاصة بالتملك، غير أن شراءه العقار في المزايدة يعود إلى شروط التملك نفسها، وفق المادة 156.
الإرث: يجوز تسجيل حق الإرث للوارث الأجنبي من مورث عراقي استناداً إلى المقابلة بالمثل، ويخضع لقيود تملك الأجنبي، وفق المادة 188.
التسجيل المجدد: لا يُسجَّل العقار مجدداً باسم الأجنبي إلا بقرار قضائي حائز درجة البتات، وفق المادة 44 ثانياً.
الوقف والوصية: لا يُسجَّل وقف أو وصية على عقار مسجل باسم أجنبي إذا كانت الجهة المستفيدة أجنبية خارج العراق، وفق المادة 157.
الشركة الأجنبية: تشترط المادة 152 مصادقة مسجل الشركات على تسجيل الشركة في العراق وعلى حقها في التملك بموجب عقد تأسيسها، ومصادقة الوزير المختص على أن العقار داخل حدود المدن والقصبات أو مسموح بتملكه باتفاقية أو امتياز مصدق بقانون، وموافقة وزير الداخلية.

طريق المستثمر في قانون الاستثمار

تفتح المادة 10 من قانون الاستثمار رقم 13 لسنة 2006 المعدّل باباً مستقلاً: يجوز تمليك المستثمر العراقي أو الأجنبي الأراضي المخصصة للمشاريع السكنية العائدة للدولة والقطاع العام، ويجيز شراء أرض خاصة أو مختلطة إذا كان الغرض مشروع إسكان، بشرط عدم التعارض مع التصميم الأساسي. وتوضع إشارة عدم تصرف على سند الملكية إلى أن ينفّذ المستثمر التزاماته بتأييد من هيئة الاستثمار المانحة للإجازة. هذا التملك مربوط بالمشروع لا بالسكن الشخصي، والتفصيل في صفحات إجازة الاستثمار.

الأساس القانوني والمصادر

أسئلة شائعة

هل تستطيع زوجتي غير العراقية أن تشتري بيتاً باسمها في بغداد؟

يمكن ذلك إذا اجتمعت شروط المادة 154 من قانون التسجيل العقاري، ومنها المقابلة بالمثل وموافقة وزير الداخلية، وفي حدود دار واحدة للسكن. ويُحسب ما يملكه الزوجان معاً لغرض هذا الحد.

هل يحق للأجنبي أن يملك أرضاً زراعية؟

الأرض الأميرية لا يُقيَّد فيها حق التصرف له، وفق المادة 155، ويمنع القانون رقم 38 لسنة 1961 تملكه الأرض الزراعية أو الأميرية.

هل يرث الأجنبي عقاراً من أبيه العراقي؟

يُسجَّل الإرث باسمه استناداً إلى المقابلة بالمثل، مع خضوعه لقيود تملك الأجنبي، وفق المادة 188.

تحقّق دائماً من النص النافذ وتعديلاته في مصدره الرسمي.

للاستفسار عن مسألتك

اتصال مباشر +964 770 848 7526 واتساب البريد الإلكتروني