إيجار العقار الموقوف: الجهة المختصة وصيغة العقد
عقد إيجار عقار الوقف ليس عقداً بين مالك ومستأجر بالمعنى المعتاد. فالمؤجر هنا جهة تدير مالاً محبوساً على غرض لا يُتصرف فيه إلا بالقانون، ولذلك وضع المشرع للإيجار قواعد خاصة. يتابع مكتب المحامي علي بركات، من بغداد، اليرموك، قراءة هذه القواعد لمن يريد استئجار عقار موقوف، أو لمن هو مستأجر فعلاً ويريد أن يفهم موقفه.
من يملك صفة التأجير
الجواب يتوقف على نوع الوقف. فالوقف المضبوط تديره الجهة الوقفية مباشرة، فهي التي تؤجره عبر دائرتها في المحافظة أو عبر هيأة إدارة واستثمار أموال الوقف التابعة لها، وهذه الهيأة مذكورة ضمن التشكيلات في المادة 9 من قانون ديوان الوقف السني رقم 56 لسنة 2012، والمادة 9 من قانون ديوان الوقف الشيعي رقم 57 لسنة 2012. أما الوقف الملحق فله متولٍّ خاص يديره تحت إشراف الديوان، فهو الذي يؤجر ويقبض الغلة ويُحاسب عليها سنوياً وفق المادة 4 من قانون إدارة الأوقاف رقم 64 لسنة 1966. فأول ما يُتحقق منه قبل التوقيع هو من يمثل الوقف في القيد العقاري وفي كتب الديوان.
الإطار القانوني للعقد
تنص الفقرة الأولى من المادة 8 من قانون إدارة الأوقاف على أن العقار الموقوف يُؤجَّر وفق نظام، وأن الحقوق والالتزامات الناشئة عن عقد الإيجار تحدد بتعليمات. فشروط العقد ليست متروكة بالكامل لإرادة الطرفين، بل تحكمها هذه النصوص التنظيمية. والفقرة الثانية تجيز إجارة العقار الموقوف لمدة تزيد على ثلاث سنوات بقرار من مجلس إدارة هيأة إدارة واستثمار أموال الأوقاف المشكلة بموجب القانون رقم 18 لسنة 1993. فالعقد الطويل يمر بمستوى قرار أعلى من العقد العادي.
ما يُقرأ في العقد قبل التوقيع
يحسن قبل التوقيع النظر في أمور محددة: هوية الجهة المؤجرة وصفتها، ومدة العقد ومدى حاجتها إلى قرار الهيأة، والغرض المسموح به للاستعمال، وشروط التعمير أو التحوير، وطريقة تسليم العقار عند انتهاء المدة. والمستأجر الذي يريد البناء أو الترميم لا يكفيه عقد الإيجار وحده، إذ إن البناء على الوقف له قواعد مستقلة تُقرأ في البناء على عقار الوقف وتعميره.
إخلال المستأجر بالتزاماته
المادة 13 من قانون إدارة الأوقاف تمنح الجهة الوقفية، إذا أخل المستأجر بالتزاماته التعاقدية أو خالف القوانين أو الأنظمة أو التعليمات، إجراءين. الأول وضع اليد على العقار الموقوف وتخليته وفق الإجراءات التنفيذية، بعد مرور ثلاثين يوماً من تاريخ تبليغ المستأجر بأمر التخلية، وتتولى مديرية التنفيذ المختصة التنفيذ. والثاني تضمين المستأجر ضعف قيمة الأضرار التي أحدثها في العقار أو موجوداته. وهذا طريق إداري تنفيذي يختلف عن دعوى التخلية التي يقيمها المؤجر العادي أمام المحكمة.
انتهاء مدة الإيجار دون تسليم
تنص المادة 14 على أن حكم المادتين 12 و13 يسري على كل مستأجر انتهت مدة إيجاره ولم يسلم العقار إلى دائرة الوقف. فالبقاء بعد انتهاء العقد يجعل الشاغل في حكم المتجاوز، والمادة 12 تعاقب المتجاوز بالحبس وتلزمه بضعف أجر المثل من تاريخ التجاوز حتى رفعه، مع ضعف قيمة الأضرار، بعد إنذاره برفع التجاوز خلال مدة لا تزيد على ثلاثين يوماً من تبلغه، ثم مراجعة محكمة التحقيق، التي تنظر الدعوى بصورة مستعجلة.
الاعتراض على أمر التخلية
أمر التخلية قرار إداري صادر عن الجهة الوقفية، ومن يرى أنه صدر بغير سبب صحيح، كأن يكون قد التزم بالعقد أو أن مدته لم تنته، يقرأ الطريق المتاح للطعن فيه. والتفصيل في الطعن في قرارات ديوان الوقف. وفي كل الأحوال، يبقى العقد المكتوب ووصولات الدفع وكتب الدائرة هي الأدلة الأولى.
الأساس القانوني والمصادر
- قانون إدارة الأوقاف رقم 64 لسنة 1966 (الوقائع العراقية 1293 في 31/7/1966) — المواد 4 و8 و12 و13 و14
- قانون ديوان الوقف السني رقم 56 لسنة 2012 (الوقائع العراقية 4254 في 15/10/2012) — المادة 9
- قانون ديوان الوقف الشيعي رقم 57 لسنة 2012 (الوقائع العراقية 4254 في 15/10/2012) — المادة 9
أسئلة شائعة
هل يجوز استئجار عقار وقف لخمس سنوات؟
الإجارة لأكثر من ثلاث سنوات تجوز بقرار من مجلس إدارة هيأة إدارة واستثمار أموال الأوقاف، وفق الفقرة الثانية من المادة 8 من قانون إدارة الأوقاف.
هل تحتاج دائرة الوقف إلى دعوى قضائية لإخلاء المستأجر المخالف؟
المادة 13 تخولها وضع اليد على العقار وتخليته عبر مديرية التنفيذ بعد ثلاثين يوماً من تبليغ المستأجر بأمر التخلية.
ماذا يترتب على البقاء في عقار الوقف بعد انتهاء العقد؟
تسري عليه المادتان 12 و13، أي حكم التجاوز وضمان ضعف أجر المثل والأضرار، وفق المادة 14.
من يؤجر الوقف الذي له متولٍّ خاص؟
المتولي، تحت إشراف الجهة الوقفية ومحاسبتها السنوية وفق المادة 4 من قانون إدارة الأوقاف.
مواضيع ومقالات ذات صلة
- 01ديوان الوقف السني: الاختصاص والمعاملات العقاريةاختصاص ديوان الوقف السني وفق القانون رقم 56 لسنة 2012: المجلس، الهيأة الاستثمارية، الوقف المضبوط والملحق، ومعاملات العقار الموقوف.
- 02البناء أو التغيير في العقار الموقوفالبناء أو الترميم أو التغيير في العقار الموقوف: موافقة الديوان للمتولي، قرار مجلس الديوان، حق المساطحة والإجارة الطويلة، وتسجيل المحدثات.
- 03الطعن في قرارات ديوان الوقف المختصطرق الطعن في قرارات دواوين الوقف: الاعتراض على قرارات لجان محاسبة المتولين خلال عشرة أيام، والتظلم والطعن أمام محكمة القضاء الإداري، ومحكمة الأحوال الشخصية والتمييز.
- 04ديوان الوقف الشيعي: الاختصاص والمعاملات العقاريةاختصاص ديوان الوقف الشيعي وفق القانون رقم 57 لسنة 2012: الأوقاف بلا متولٍّ خاص، نصب المتولي وعزله، البيع والاستبدال، والعتبات المقدسة.
- 05ديوان أوقاف الديانات المسيحية والإيزيدية والصابئة المندائيةديوان أوقاف الديانات المسيحية والإيزيدية والصابئة المندائية وفق القانون رقم 58 لسنة 2012: الارتباط، المجلس، دوائر كل ديانة، ودعم متولي الوقف.