قسمة البستان والأرض الزراعية المشتركة وحدودها
بعد وفاة صاحب البستان يجد الأبناء والبنات أنفسهم شركاء في أرض واحدة: بعضهم يريد البقاء والزراعة، وبعضهم يريد نصيبه مفرزاً، وآخرون يريدون البيع. وإذا كانت الأرض أميرية، فلقسمتها قواعد تختلف في نقاط مهمة عن قسمة الدار المملوكة. يشرح مكتب المحامي علي بركات في بغداد هنا هذه القواعد كما وردت في القانون المدني.
من أين يأتي الشيوع في الأرض الأميرية؟
أكثر حالات الشيوع في البساتين ينشأ من الانتقال بالوفاة، إذ تنتقل الأرض إلى أصحاب حق الانتقال، ويُسجل الانتقال بأسمائهم وأنصبتهم بقسام قانوني أو حكم بات وفق المادة 190 من قانون التسجيل العقاري. وقد ينشأ الشيوع أيضاً من إفراغ حصة شائعة إلى مشترٍ. وفي الحالتين يكون كل شريك متصرفاً في حصة شائعة لا في قطعة محددة.
القاعدة العامة: أحكام الشيوع في الملكية
تنص المادة 1181 على أن ما ينطبق على الشيوع في حق الملكية ينطبق على الشيوع في حق التصرف، إلا ما تعارض مع نص خاص أو مع طبيعة التصرف. وتذكر الفقرة الثانية بنوع خاص الأحكام المتعلقة بحقوق الشركاء والتزاماتهم، ومدة بقائهم في الشيوع، وإدارة المال الشائع، وقسمة المهاياة. أما خطوات إزالة الشيوع أمام المحكمة وبيع المشاع فتشرحها صفحة إزالة الشيوع في العقار المشترك.
القيد الخاص: القابلية للقسمة
تنص الفقرة الأولى من المادة 1182 على أن قسمة الأراضي الأميرية بين المتصرفين على الشيوع قسمة نهائية، وأن إفراغها لإزالة الشيوع يخضع للأحكام التي تسري على الأملاك الشائعة. ثم تضع الفقرة الثانية قيداً لا مثيل له في الملك الصرف: لا تجوز القسمة، ولو كانت رضائية، إلا إذا توافر شرطان:
- أن تكون الأرض قابلة للقسمة.
- أن يكون في إمكان الشريك أن ينتفع بحصته المفرزة بقدر ما كان ينتفع بحصته الشائعة.
فاتفاق الإخوة وحده لا يكفي. والسؤال الذي يطرحه النص عملي: هل ستبقى كل حصة مفرزة صالحة للانتفاع كما كانت الحصة الشائعة؟ ويدخل في ذلك عادة حجم الحصة، ووصولها إلى الماء والطريق، وتوزيع الأشجار والأبنية بين الحصص. فإن لم يتحقق الشرطان، بقي طريق الإفراغ لإزالة الشيوع وفق أحكام الأملاك الشائعة.
المهاياة بديلاً مؤقتاً
إذا تعذرت القسمة النهائية أو لم يرغب فيها الشركاء، تبقى قسمة المهاياة، أي توزيع الانتفاع بين الشركاء مكاناً أو زماناً، وتجيزها الفقرة الثانية من المادة 1181 بإحالتها إلى أحكام الشيوع. وهي لا تفرز الحصص في السجل، ولا تغير أنصبة الشركاء المسجلة، لكنها تنظم من يزرع أي جزء ومن يجني أي محصول خلال مدتها.
أحكام خاصة بالبستان المشترك
- تحويل الغابة إلى مزرعة: لا يجوز لأحد الشركاء أن يجعل غابة أو مدغلاً مشتركاً مزرعة دون إذن شركائه. فإن فعل اشترك الباقون في المزرعة دون عوض وأخذوا نصيبهم من الأشجار المقطوعة أو قيمتها، وإن حصل التحويل بإذنهم اشتركوا في نفقاته، وفق المادة 1179.
- تطعيم الأشجار البرية: الشريك الذي طعّم أشجاراً نابتة بنفسها ورباها يملكها دون سائر شركائه وفق المادة 1180.
- الأشجار والأبنية: تتبع الأرض في التصرف والانتقال وفق المادة 1170، فتدخل في الحصص عند القسمة.
الحدود والمساحة وحقوق الشرب
- حقوق الارتفاق القديمة: تبقي المادة 1174 محترمة حقوق الشرب والمجرى والمسيل والمرعى القديمة على الأراضي الأميرية، فلا تسقط بالقسمة.
- الحدود أو المساحة: إذا أفرغ شريك حصته المفرزة وذكر حدودها ومساحتها، فالعبرة وفق المادة 1206 بالحدود إذا سُمي الثمن جملة، وبالمساحة إذا سُمي بحساب الوحدة.
الأساس القانوني والمصادر
- القانون المدني رقم 40 لسنة 1951، المواد 1170 و1174 و1179 إلى 1182 و1206 (الوقائع العراقية، العدد 3015 في 8/9/1951)
- قانون التسجيل العقاري رقم 43 لسنة 1971، المادة 190 (الوقائع العراقية، العدد 1995 في 10/5/1971)
أسئلة شائعة
اتفقنا نحن الورثة على قسمة البستان، فهل يكفي اتفاقنا؟
لا تجوز قسمة الأرض الأميرية ولو كانت رضائية إلا إذا كانت قابلة للقسمة وأمكن لكل شريك الانتفاع بحصته المفرزة كما كان ينتفع بالشائعة، وفق المادة 1182.
هل يجوز لأحد الشركاء قطع أشجار الغابة المشتركة وزراعتها؟
لا يجوز دون إذن الشركاء، وإن فعل اشتركوا في المزرعة دون عوض، وفق المادة 1179.
هل يسقط حق جاري في الساقية بعد قسمة الأرض؟
حقوق الشرب والمجرى القديمة تبقى محترمة وفق المادة 1174.
ما البديل إذا لم تجز القسمة النهائية؟
قسمة المهاياة في الانتفاع، أو الإفراغ لإزالة الشيوع وفق أحكام الأملاك الشائعة.
مواضيع ومقالات ذات صلة
- 01دار بين ورثة لا يتفقون: ثلاث طرق للخروج من الشيوع في العقارخروج الشريك من الشيوع في العقار وفق القانون المدني: القسمة بالتسجيل إن اتفقوا، ودعوى محكمة البداءة إن اختلفوا، والبيع إن تعذّرت القسمة.
- 02حق التصرف في الأراضي الأميرية: معناه ونطاقه وانتقالهما هو حق التصرف في الأرض الأميرية وفق المادة 7 من قانون التسجيل العقاري والمواد 1169 إلى 1199 من القانون المدني: ما يجوز للمتصرف، وما يُمنع عليه، وكيف ينتقل بالوفاة إلى الفروع والأبوين والأجداد.
- 03التجاوز على الأراضي الزراعية ودعاوى المتصرفحماية المتصرف في الأرض الأميرية من التجاوز وفق المواد 1175 إلى 1178 من القانون المدني ودعاوى الحيازة في المواد 1150 و1154 و1155: الاسترداد من الغاصب، وأجر المثل، وقلع الأشجار وهدم الأبنية، والبذر، ووقف الأعمال الجديدة.
- 04بيع حق التصرف وإفراغه في الأرض الأميريةكيف يُنقل حق التصرف في الأرض الأميرية بين الأحياء وفق المواد 1202 إلى 1208 من القانون المدني والمادة 203 من قانون التسجيل العقاري، وأثر عدم دفع البدل، والعبرة بالحدود أو المساحة، وقيود الإصلاح الزراعي.
- 05عقد المساطحة في القانون العراقي وعلاقته بالأرض الأميريةحق المساطحة وفق المواد 1266 إلى 1270 من القانون المدني والمواد 229 إلى 234 من قانون التسجيل العقاري: على أي أرض ينشأ، ومدة الخمسين سنة، والفسخ لعدم دفع الأجرة، ومصير الأبنية عند الانتهاء، والفرق مع الأرض الأميرية.