عقد المساطحة في القانون العراقي وعلاقته بالأرض الأميرية
يُطرح عقد المساطحة كثيراً حين يريد مستثمر إقامة مخازن أو معمل أو مشروع على أرض لا يملكها، فيتفق مع صاحبها على البناء مدة طويلة مقابل أجرة. ويسأل أصحاب الأراضي الزراعية: هل يمكن عقد المساطحة على أرضي الأميرية؟ يشرح مكتب المحامي علي بركات في بغداد هنا ما تقوله النصوص.
تعريف المساطحة
تعرّف الفقرة الأولى من المادة 1266 من القانون المدني حق المساطحة بأنه حق عيني يسمح لصاحبه بالبناء أو بإنشاء منشآت، دون الغرس، في أرض يملكها غيره، ويقوم على اتفاق مع مالك الأرض تُبيَّن فيه حقوق المساطح وواجباته. وتوجب الفقرة الثانية تسجيله في دائرة التسجيل العقاري.
فالمساطحة للبناء والمنشآت، لا للغرس. ومن يريد زراعة أرض غيره أو غرسها لا يدخل اتفاقه في هذا الباب.
على أي أرض تنشأ المساطحة؟
تنص الفقرة الأولى من المادة 229 من قانون التسجيل العقاري على أن حق المساطحة ينشأ على الأرض المملوكة أو الموقوفة وقفاً صحيحاً بتسجيل اتفاق صاحب الأرض والمساطح في السجل العقاري. والأرض الأميرية، وفق المادة السابعة من القانون نفسه، تعود رقبتها للدولة، ولا تدخل في الصنفين اللذين ذكرتهما المادة 229.
ولهذا تبدأ مراجعة أي مشروع مساطحة بصورة القيد: هل الأرض ملك صرف أم أميرية؟ وللمتصرف في الأرض الأميرية أصلاً، وفق المادة 1169 من القانون المدني، أن يقيم الأبنية الخاصة بالزراعة والدور والحوانيت والمصانع للأغراض الزراعية. أما تغيير صنف الأرض في السجل فتشرحه صفحة تحويل صنف الأرض.
الإجارة الطويلة للبناء
تنص الفقرة الثانية من المادة 229 على تسجيل عقد الإجارة الطويلة الذي يخول المستأجر إقامة بناء أو منشآت غير الغراس، وتخضع تسجيله ومدته والتصرف فيه وإرثه لأحكام حق المساطحة. وتنص المادة 231 على أنه إذا وردت المساطحة على جزء معين من الأرض وجب إفراز هذا الجزء قبل التسجيل.
المدة
- لا تزيد مدة المساطحة على خمسين سنة وفق الفقرة الأولى من المادة 1267 من القانون المدني، وإذا زادت اقتصر التسجيل على خمسين سنة وفق المادة 230 من قانون التسجيل العقاري.
- إذا لم تُحدد المدة، فلكل طرف إنهاء العقد بعد ثلاث سنوات من تنبيه الآخر.
- لا يزول حق المساطحة بزوال البناء قبل انتهاء المدة وفق الفقرة الثانية من المادة 1267.
حقوق المساطح وصاحب الأرض
تنص المادة 1269 من القانون المدني والمادة 232 من قانون التسجيل العقاري على أن المساطح يملك ملكاً خالصاً ما أحدثه من بناء ومنشآت، وله التصرف فيه مقترناً بحق المساطحة بالبيع والرهن دون موافقة صاحب الأرض ما لم يُتفق على خلاف ذلك، وينتقل حقه بالميراث والوصية. وتجيز المادة 233 لصاحب الأرض جميع التصرفات القانونية عليها عدا ما يؤثر في حقوق المساطح، كإنشاء حق ارتفاق، ولا يباشر الإفراز والتوحيد إلا بموافقة المساطح.
الفسخ والانتهاء
- تأخر الأجرة: إذا اتُّفق على أجرة وتأخر المساطح عن دفعها ثلاث سنوات متوالية، فلصاحب الأرض طلب فسخ العقد ما لم يوجد اتفاق يخالفه، وفق المادة 1268.
- أسباب الانتهاء: تنص المادة 234 على انتهاء المساطحة باجتماع ملكية الأرض والمساطحة والأبنية في شخص واحد، أو بإنهائها قبل مدتها بالاتفاق أو بحكم قضائي بات.
- مصير البناء: تنص المادة 1270 على انتقال ملكية البناء والمنشآت عند انتهاء المساطحة إلى صاحب الأرض على أن يدفع للمساطح قيمتها مستحقة القلع، ما لم يوجد شرط يقضي بغيره.
الأساس القانوني والمصادر
- القانون المدني رقم 40 لسنة 1951، المواد 1169 و1266 إلى 1270 (الوقائع العراقية، العدد 3015 في 8/9/1951)
- قانون التسجيل العقاري رقم 43 لسنة 1971، المواد 7 و229 إلى 234 (الوقائع العراقية، العدد 1995 في 10/5/1971)
أسئلة شائعة
هل يجوز عقد المساطحة على أرض أميرية؟
تقصر المادة 229 من قانون التسجيل العقاري نشوء المساطحة على الأرض المملوكة أو الموقوفة وقفاً صحيحاً.
ما أقصى مدة للمساطحة؟
خمسون سنة وفق المادة 1267 من القانون المدني والمادة 230 من قانون التسجيل العقاري.
متى يحق لصاحب الأرض فسخ المساطحة؟
إذا تأخر المساطح عن الأجرة ثلاث سنوات متوالية ما لم يُتفق على خلاف ذلك، وفق المادة 1268.
لمن يكون البناء عند انتهاء المدة؟
لصاحب الأرض مقابل قيمته مستحقة القلع ما لم يوجد شرط مخالف، وفق المادة 1270.
مواضيع ومقالات ذات صلة
- 01حق التصرف في الأراضي الأميرية: معناه ونطاقه وانتقالهما هو حق التصرف في الأرض الأميرية وفق المادة 7 من قانون التسجيل العقاري والمواد 1169 إلى 1199 من القانون المدني: ما يجوز للمتصرف، وما يُمنع عليه، وكيف ينتقل بالوفاة إلى الفروع والأبوين والأجداد.
- 02حفر الآبار الارتوازية للمشاريع الزراعية في العراقإجازة حفر البئر وفق تعليمات حفر الآبار المائية رقم 1 لسنة 2011: ملكية الدولة للمياه الجوفية، والطلب مع سند تسجيل حديث للأرض، ونفاذ الإجازة سنة، والمسافة بين الآبار، وتجربة الضخ، والتزامات المستفيد، والبئر البديلة، وإيقاف الضخ عند الشحة.
- 03تحويل صنف الأرض من زراعي إلى سكني أو تجاريتغيير جنس العقار أو صنفه في السجل العقاري من زراعي إلى سكني أو تجاري وفق المواد 72 و75 و88 و276 إلى 284 من قانون التسجيل العقاري 43/1971.
- 04بيع حق التصرف وإفراغه في الأرض الأميريةكيف يُنقل حق التصرف في الأرض الأميرية بين الأحياء وفق المواد 1202 إلى 1208 من القانون المدني والمادة 203 من قانون التسجيل العقاري، وأثر عدم دفع البدل، والعبرة بالحدود أو المساحة، وقيود الإصلاح الزراعي.
- 05موافقات مديرية الزراعة والجهات المختصة في معاملات الأرض الزراعيةمتى تشترط النصوص موافقة مديرية الزراعة أو وزير الزراعة أو المجلس الزراعي أو هيئة المياه الجوفية أو المحكمة في معاملات الأرض الزراعية، وفق القانون رقم 24 لسنة 2013 المعدل وقانون الإصلاح الزراعي وتعليمات حفر الآبار والقانون المدني.